別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 魚津 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   魚津 5-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　朝倉　秀朗   TEL.

鑑定評価額 5,410,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 魚津市新宿１２１番１５ ｢新宿７－１１｣ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 店舗兼住宅 ＲＣ4 小売店舗が建ち並ぶ 駅前商業地域 北15m県道 水道、下水 電鉄魚津 140m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 電鉄魚津駅前の古くからの商 店街 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 電鉄魚津駅南西方 140m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 商況は背後地の少子高齢化と顧客の郊外型店舗や大型商業施設への流出で悪化しており、空店舗が増加している 。地価は顧客の回復が見込めないことから低迷を脱却できないため住宅地の水準まで下落すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新川広域圏の商業地域一帯。需要者は地元の企業及び地縁を有する個人並びに投資家等と幅広い。商況は 幹線街路沿線では量販店及び飲食店の出店が続き良好であるが、これら店舗と競合する既成市街地の商業地は低迷して 廃業が目立っている。近年インターネット通販の増加も加わり商業地域から住宅地域への移行が進んでいる。地価水準 は幹線街路沿線を除き下落基調で推移している。土地の中心価格帯は規模や土地単価の開差が大きく特定できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格形成要因が類似し代替競争関係が強い取引事例から試算した。収益価格は廃業が続き空店舗が増えつつ ある現状下で賃借需要は皆無であり求めることができない。実需を反映した取引事例より求めた比準価格を重視し、魚 津市における商業地の地価公示標準地価格及び地価調査基準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 魚津市商業地の地価は、幹線街路沿線で店舗 用地の需要が高く横ばい傾向にある一方、既 成市街地では廃業が続き下落基調と二極化が 鮮明である。 地域要因に特に大きな変化はないが既成市街 地は競争の激化と背後地の少子高齢化による 購買力低下等から地価下落は継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％