別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 魚津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   魚津 -1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　服部　浩之   TEL.

鑑定評価額 8,910,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 魚津市大光寺字石割２１３１番５外 ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、倉 庫等が混在する既成 住宅地域 北5m県道 水道、下水 電鉄魚津 710m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   170 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、５ｍ県 道 交通 施設 電鉄魚津駅南東方 710m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅、アパート、倉庫等が混在する既成の住宅地域で、格別の変動要因はないため、今後も現状維持と予測する 。用途が雑然とし道路条件及び住環境が劣るため需給は緩和傾向で、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は魚津市の住宅地域。主たる需要者は魚津市在住の地縁を有する一次取得者等が中心で、圏外からの転入は 少ない。住宅、アパート、倉庫等が混在する既成の住宅地域で、用途が雑然としており道路条件及び住環境が劣るため 需要は低調で、需給は緩和傾向にある。取引価格帯は対象標準地と同規模の土地で概ね８００万円～９００万円程度、 新築戸建は供給がほとんどないためその価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅の新規建設は賃貸需要が見込めないことから賃貸用建物の想定が困難であるため収益価格は求められなかった が、居住の快適性・利便性を重視する住宅地域で、自用目的での取引が中心であることから、同一需給圏内の類似地域 に存する類似性の高い取引事例から求めた比準価格を標準とし、周辺の標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 魚津市の人口は減少傾向にあり、高齢化も進 んでおり、人口減少率及び高齢化率は県平均 を上回っている。不動産市場は全体的に弱含 みである。 格別の変動要因はない。住宅、アパート、倉 庫等が混在する既成の住宅地域で、用途が雑 然とし道路条件及び住環境が劣るため、需要 は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％