別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 高岡 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 9-2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　富川　喜之   TEL.

鑑定評価額 39,900,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市能町東１番外 ②地積 　(㎡) 1,056   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 工場 事業所、店舗、工場 等の混在する県道沿 いの地域 北西21m県道 水道、ガス、下水 能町 880m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   370 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２１ｍ県道 交通 施設 能町駅南東方 880m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いの商工混在地域であり、今後とも現状のまま推移していくものと予測する。国道に近接し交通利便 性が良好であるが、地域活力にやや欠け、需要は弱含んでおり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市及び隣接市の商業地域、工業地域及び商工混在地域である。需要者の中心は、県内に事業拠点を置 く、あるいは事業拠点を有したい一般事業法人が中心であるが、物流業として、全国的にチェーン展開する法人等も考 えられる。国道に近接し、交通利便性が良好であるが、地域活力にやや欠け、宅地需要は弱含んでいるため、地価は下 落傾向で推移しているものと思料される。市場の中心となる価格帯については、画地規模によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において、信頼性のある複数の取引事例を収集し得た。一方、周辺においては、自用の事業所 等が中心の商工混在地域であり、賃貸需要が乏しく、収益性に着目した取引需要はほとんどみられないため、収益価格 は試算することができなかった。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を適切に反映した比準価格を重視 し、コロナ禍による最近の経済状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 9-5                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [100.0] 100 [ 83.7] [100.0] 100 37,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流用地や製薬メーカーの生産増強等に伴う 土地需要が旺盛なため、市街地や幹線道路へ のアクセスが良好な地域における地価は上昇 傾向にある。 地域的変化はほとんどない。国道に近接し、 交通利便性が良好であるが、地域活力にやや 欠けており、宅地需要は弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％