別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高岡 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 5-11 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　宮川　裕司   TEL.

鑑定評価額 29,600,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市戸出狼字焼野島２５４番１外 ②地積 　(㎡) 925   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 不整形 1:1.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 店舗、事務所が点在 する路線商業地域 南東23m国道 水道 戸出 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南   110 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.5 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１５６号沿いの路線商業 地域。 街 路 ２３ｍ国道 交通 施設 戸出駅北西方 1.2km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 新規出店の魅力に乏しい地域であり、今後も地域要因に大きな変動はないものと予測する。また、路線商業地域 としての競争力が年々低下していることから、今後も当面の間地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高岡市及び隣接市の路線商業地域、混在地域一帯。需要者は、県内の事業者、法人等が中心であるが、 立地によっては全国展開の法人等の需要も見られる。近年、高岡駅南地区や砺波市新興商業地域等の商業収益力が増大 している影響を受けて、通過点的性格が強く繁華性が劣る近隣地域においては、競争力は年々低下傾向にあり、需給は 弱含みの状況が継続している。土地の価格としては、規模によるばらつきがあり、市場の中心的価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は熟成度の低い郊外路線商業地域で、事業収支の観点から収益物件を想定することが非現実的であることから 、収益価格を適用しなかった。一方、比準価格は、高岡市の商業系地域で場所的接近性が高い事例を重視して試算して おり、市場の実態を反映した信頼性の高いものである。近隣地域においては、取引の大半が自用目的のものであり、市 場参加者は市場性に着目して取引価格を決定することから、比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市の商業地域は、立地、絶対額等による 優劣はあるが、マクロ経済の不透明感がある 中で、多くの地域で需給は弱含みの状況が継 続している。 戸出地区の商業地域は、総じて高岡市内での 相対的競争力が弱いため、立地の優劣による 下落幅の差はあるものの、地価の下落が継続 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％