鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高岡 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２１０２２３ -74156	高岡市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西23m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	０２２１０２２８ -74169	高岡市		建付地	（　）	長方形	南西10m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	９２２１０２２６ -63468	高岡市		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
d	０２２２０２３５ -81656	高岡市		建付地	（　）	長方形	南東27m県道、南西5m、角地		準工 (70,200)
e	０２２１０２３７ -81654	高岡市		底地	（　）	ほぼ台形	南18m市道、北西23m、角地		準工特別用途地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,172	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	51,160	100 [ 106.6]	47,992	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,000
b	(　 ) 45,017	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.3]	51,205	100 [ 105.5]	48,536		48,500
c	(　 ) 50,439	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,884	100 [ 101.7]	49,050		49,100
d	(　 ) 43,500	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 102.0]	60,498	100 [ 119.9]	50,457		50,500
e	(　 ) 36,004	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	34,711	100 [ 77.9]	44,558		44,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.5
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.5
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,200 円／㎡]

高岡 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,903,055	1,125,822	3,777,233	3,562,080	215,153	（　0.9722） 209,172	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	4,022,538 円　　　　（　 15,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高岡 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	144.00	Ｓ2	288.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	254 ㎡	10.3 m x 26.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域で、２階建の店舗兼事務所と想定

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

共用部分等を除いた標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	144.00	80.0	115.20	2,013	231,898	6.0	1,391,388
							0.0	0
2～ 2	事務所	144.00	85.0	122.40	1,796	219,830	6.0	1,318,980
							0.0	0
～

～

～

計		288.00	82.5	237.60		451,728		2,710,368
								0

⑨年額支払賃料	451,728 円　×　12ヶ月　＝　 5,420,736 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,420,736 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 542,074 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,878,662 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,710,368 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,393 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,903,055 円　　　　（　 19,303 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０２２６　　　　-6	2,216 ( 2,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,015	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,023 円/㎡　月額支払賃料（　 2,013 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０２２６　　　　-5	1,706 ( 1,637)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 87.5]	100 [100.0]	2,031
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高岡 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	295,200 円	49,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	162,622 円	5,420,736　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 97,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 472,300 円	49,200,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	49,200 円	49,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,200 円	49,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,125,822 円　（　　　　　　 4,432 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,200,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,562,080 円（　　　　　 14,024 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,903,055 円
②総費用	1,125,822 円
③純収益　①－②	3,777,233 円
④建物等に帰属する純収益	3,562,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	215,153 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	209,172 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 824 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,022,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
高岡 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高岡 5-4

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　宮川　裕司

TEL.

鑑定評価額

12,200,000 円

１㎡当たりの価格

48,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高岡市清水町２丁目１６３番外｢清水町２－２－１８｣				②地積　(㎡)	254 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2.5	事務所兼住宅Ｓ3	店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	北西15m国道	水道、ガス、下水	高岡 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 250 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

高岡駅南西方

1.1km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

在来の商業地域であり、今後とも概ね現状のまま推移していくものと予測する。また、経済情勢により不確実性
は伴うものの、高岡市中心市街地の弱い状況を反映して、今後地価はやや弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高岡市の商業地域全域。需要者は、県内の事業者、法人等が中心であるが、立地によっては全国展開の
法人等の需要も見られる。近隣地域は、車の通行量が多い国道沿いの商業地域であるものの、小規模画地が多い地域性
を有し、実質的な商業中心で大型ＳＣを中心とした駅南地区との競争力に劣るうえに、経済情勢が不透明なこともあっ
て、需給は弱含みが継続している。土地の価格としては、規模によるばらつきがあるため中心価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の商業地域の取引事例を選択し、特に規範性が高い事例を重視して試算したもので、市場の
実態を反映した信頼性の高いものである。収益価格は、貸家需要が低調であり、土地価格に見合う賃料を徴収できない
ことから低位に求められたが、近隣地域では近年自用目的での取引が大半であり、当該価格は市場の実態を的確に反映
しているものとは言い難い。以上から、比準価格を標準に、収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　高岡 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     48,400 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

高岡市の商業地域は、立地、絶対額等による
優劣はあるが、マクロ経済の不透明感がある
中で、多くの地域で需給は弱含みの状況が継
続している。

発展性に欠ける既成商業地域であるうえに、
競合する路線系商業地域との競争力が低下傾
向にあることから、需要は弱含みで、地価は
下落傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

-0.4 ％

３　試算価格算定内訳

高岡 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２１０２２３ -74156	高岡市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西23m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	０２２１０２２８ -74169	高岡市		建付地	（　）	長方形	南西10m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	０２２１０２２４ -83617	高岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東25m国道、中間画地		商業 (90,400)
d	０２２２０２３５ -81656	高岡市		建付地	（　）	長方形	南東27m県道、南西5m、角地		準工特別用途地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,172	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	51,160	100 [ 106.1]	48,219	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,200
b	(　 ) 45,017	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.3]	51,205	100 [ 106.5]	48,080		48,100
c	(　 ) 56,799	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,288	100 [ 116.5]	48,316		48,300
d	(　 ) 43,500	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 102.0]	60,498	100 [ 125.5]	48,206		48,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,200 円／㎡]

高岡 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,964,004	1,133,364	3,830,640	3,605,520	225,120	（　0.9722） 218,862	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	4,208,885 円　　　　（　 16,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高岡 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	144.00	Ｓ2	288.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	254 ㎡	10.3 m x 26.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ在来の商業地域であり、フロア貸しの店舗兼事務所を想定

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	144.00	80.0	115.20	1,985	228,672	6.0	1,372,032
							0.0	0
2～ 2	事務所	144.00	85.0	122.40	1,787	218,729	6.0	1,312,374
							0.0	0
～

～

～

計		288.00	82.5	237.60		447,401		2,684,406
								0

⑨年額支払賃料	447,401 円　×　12ヶ月　＝　 5,368,812 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,368,812 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 429,505 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,939,307 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,684,406 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,697 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,964,004 円　　　　（　 19,543 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０２２３　　　　-1	1,617 ( 1,613)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	2,001	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,995 円/㎡　月額支払賃料（　 1,985 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０２２３　　　　-2	1,701 ( 1,628)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.8]	100 [ 84.0]	1,989
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高岡 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	298,800 円	49,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	161,064 円	5,368,812　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 478,000 円	49,800,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	49,800 円	49,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,800 円	49,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,133,364 円　（　　　　　　 4,462 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,800,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,605,520 円（　　　　　 14,195 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,964,004 円
②総費用	1,133,364 円
③純収益　①－②	3,830,640 円
④建物等に帰属する純収益	3,605,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	225,120 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	218,862 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 862 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,208,885 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,600 円／㎡）