別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 高岡 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 5-3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　広瀬　信之   TEL.

鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 57,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市守山町１７番１外 ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 伝統的建造物群 (90,400) 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗等の中に伝統的 建造物が見られる商 業地域 北西11m市道 水道、ガス、下水 高岡 880m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   130 ｍ、南    35 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 伝統的建造物群保存地区に指 定された地域 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 高岡駅北西方 880m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  伝統的建造物群 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に観光スポットである「高岡御車山会館」があり観光地としての側面も有する既存商業地域である。当地 域に格別の変動はなく今後も現状維持と予測する。地価は中心部の衰退等より当分は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市中心部及びその周辺の商業地域。需要者の中心は自己の店舗等として利用することを目的とした市 内の個人事業者や法人企業である。地域内にはユネスコ無形文化遺産に登録された高岡御車山祭に係る「高岡御車山会 館」があり観光地の様相も有している。中心部の衰退化の影響やコロナ禍による観光客の減少等も相まって不動産需要 は弱含んでいる。利用用途により購入規模は様々なため需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺には自用物件が多い。収益価格は自己使用目的の不動産取引が中心であること、また賃貸需要が 少ないこと等から試算しなかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求めているため実証的で信頼 性が高い。よって、比準価格を基に代表標準地の価格水準からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,900 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 85.0] [100.0] 100 56,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍による厳しい状況から徐々に 回復基調にある。不動産需要は相対的に弱含 んでおり、特に旧市街地は人通りが少なく低 調である。 地域内に立地する文化財である旧銀行建物の 活用策が高岡市により検討されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％