鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高岡 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２１０２２８ -74169	高岡市		建付地	（　）	長方形	南西10m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	０２２１０２２４ -83617	高岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東25m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	９２２１０２２６ -67475	高岡市		建付地	（　）	不整形	北西25m県道、北東18m、南東16m、三方路		商業 (100,600)
d	０２２１０２２８ -74160	高岡市		建付地	（　）	不整形	南西18m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	９２２１０２２６ -69407	高岡市		底地	（　）	長方形	南西17m市道、南東5.5m、北東2.4m、三方路		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,017	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.0]	62,086	100 [ 77.2]	80,422	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	80,400
b	(　 ) 56,799	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,288	100 [ 75.0]	75,051		75,100
c	(　 ) 53,897	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 73.5]	101,613	100 [ 135.2]	75,158		75,200
d	(　 ) 70,935	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	73,324	100 [ 95.4]	76,860		76,900
e	(　 18,942) 37,884	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 74.2]	49,831	100 [ 64.7]	77,019		77,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -26.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -25.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,000 円／㎡]

高岡 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,804,707	5,419,179	18,385,528	16,941,600	1,443,928	（　0.9722） 1,403,787	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	26,995,904 円　　　　（　 28,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高岡 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層の店舗兼事務所	324.00	Ｓ4	1,296.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	953 ㎡	22.0 m x 43.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ沿道地域であり、フロア貸しの店舗兼事務所を想定

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	324.00	80.0	259.20	2,100	544,320	6.0	3,265,920
							0.0	0
2～ 2	事務所	324.00	90.0	291.60	1,891	551,416	6.0	3,308,496
							0.0	0
3～ 4	事務所	324.00	90.0	291.60	1,800	524,880	6.0	3,149,280
							0.0	0
～

～

計		1,296.00	87.5	1,134.00		2,145,496		12,872,976
								0

⑨年額支払賃料	2,145,496 円　×　12ヶ月　＝　 25,745,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,134.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,745,952 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,059,676 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,686,276 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,872,976 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 118,431 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,804,707 円　　　　（　 24,979 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０２３５　　　　-3	2,105 ( 2,102)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,914	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,891 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｃ０２２６　　　　-7	1,699 ( 1,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,888
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高岡 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,404,000 円	234,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	772,379 円	25,745,952　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 575,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,246,400 円	234,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	187,200 円	234,000,000　×　　　　 0.08 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	234,000 円	234,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,419,179 円　（　　　　　　 5,686 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	234,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 1,296.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,941,600 円（　　　　　 17,777 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,804,707 円
②総費用	5,419,179 円
③純収益　①－②	18,385,528 円
④建物等に帰属する純収益	16,941,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,443,928 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,403,787 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,473 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,995,904 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
高岡 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高岡 5-2

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　服部　恵子

TEL.

鑑定評価額

73,900,000 円

１㎡当たりの価格

77,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	66,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高岡市丸の内６５番１｢丸の内２－５｣				②地積　(㎡)	953 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	事務所ＲＣ4	事務所、銀行等の建ち並ぶ国道沿いの商業地域	南東25m国道	水道、ガス、下水	高岡 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 43.0 ｍ、規模　　 950 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周辺に食品スーパーが開店し
た（Ｈ３０年１１月）。

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

高岡駅北方

1.6km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの商業地域である。銀行や事務所が多いが店舗も増えつつある。商況は安定していたが商況の中心
が駅南に移行し地価水準は緩やかに下落基調で推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 77,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏は高岡市内の商業地。②需要者の属性は高岡市に商圏を有する地元企業の他、全国規模の金融機関や店舗
、事業所による出店需要が想定される。③高岡市内の商況の中心は駅南に移行したが、国道等の幹線道路沿線の商業地
域も健闘しているが、取引水準の低下も見られ有効需要は弱含んでいる。④土地は９５０㎡程度であれば７５００万円
前後であり複合不動産としてはまちまちであり一概には言えない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

①近隣地域は金融や事業所を中心としたビジネス街色を残す商業地域であるが、賃料水準が低い傾向にあることから収
益価格は低位に求められた。比準価格は同一需給圏内の類似地域から得られた実証性の高い価格である。②代表標準地
との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を重視して採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高岡 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 92,500 円／㎡

[ 97.3]
100

100
[100.0]

100
[116.4]

[100.0]
100

77,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症の影響による厳し
い状況が緩和されつつある中で、飲食・サー
ビス業の意欲は全般的に弱含みである。

周辺で集客力のあるスーパーの出店など繁華
性が見られるが、有効需要は減退しつつある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

高岡 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２１０２２８ -74311	高岡市		更地	（　）	長方形	南西18m市道、北2.6m、角地		商業 (90,400)
b	０２２２０２３５ -81656	高岡市		建付地	（　）	長方形	南東27m国道、南西5m、角地		準工特別用途地区 (70,200)
c	０２２１０２２４ -83617	高岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東25m国道、中間画地		商業 (90,400)
d	０２２１０２２３ -74156	高岡市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西23m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 76,325	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 89.8]	83,974	100 [ 108.5]	77,395	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,400
b	(　 ) 43,500	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 65.0]	100 [ 102.0]	65,152	100 [ 83.3]	78,214		78,200
c	(　 ) 56,799	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,288	100 [ 73.0]	77,107		77,100
d	(　 ) 46,172	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	51,160	100 [ 65.3]	78,346		78,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,500 円／㎡]

高岡 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,897,003	5,437,204	18,459,799	16,724,400	1,735,399	（　0.9722） 1,687,155	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	32,445,288 円　　　　（　 34,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高岡 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層の店舗兼事務所	324.00	Ｓ4	1,296.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	953 ㎡	22.0 m x 43.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の実情を考慮し４階建の店舗兼事務所（１階店舗、上階事務所）と想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

共用の部分等を除いた標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	324.00	80.0	259.20	2,400	622,080	6.0	3,732,480
							0.0	0
2～ 2	事務所	324.00	90.0	291.60	1,937	564,829	6.0	3,388,974
							0.0	0
3～ 4	事務所	324.00	90.0	291.60	1,740	507,384	6.0	3,044,304
							0.0	0
～

～

計		1,296.00	87.5	1,134.00		2,201,677		13,210,062
								0

⑨年額支払賃料	2,201,677 円　×　12ヶ月　＝　 26,420,124 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,134.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,420,124 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,642,012 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,778,112 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,210,062 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 118,891 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,897,003 円　　　　（　 25,076 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０２２６　　　　-1	1,671 ( 1,599)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,838	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,947 円/㎡　月額支払賃料（　 1,937 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｃ０２２６　　　　-3	2,032 ( 1,870)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [111.1]	2,055
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高岡 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,386,000 円	231,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	792,604 円	26,420,124　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 579,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,217,600 円	231,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	231,000 円	231,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	231,000 円	231,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,437,204 円　（　　　　　　 5,705 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	231,000,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 1,296.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,724,400 円（　　　　　 17,549 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,897,003 円
②総費用	5,437,204 円
③純収益　①－②	18,459,799 円
④建物等に帰属する純収益	16,724,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,735,399 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,687,155 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,770 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,445,288 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,000 円／㎡）