別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 高岡 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -32 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平   TEL.

鑑定評価額 5,830,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市中曽根６５９番２ ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,378) 1:2.5 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅等も見られる住 宅地域 北東6.3m市道 水道、下水 西新湊 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       325 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中曽根土地区画整理事業地に 近い農家住宅地域 街 路 ６．３ｍ市道 交通 施設 西新湊駅南方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,378) ⑤地域要因の将 　来予測 中曽根土地区画整理事業地の南側に隣接する住宅地域である。区画整理事業により商業施設が整備され、生活利 便性の高い地域であり、値頃感もあるため、地価は安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市及び射水市の市街化調整区域に所在する住宅地域一帯。需要者は地縁性を有する個人が中心である 。市街化調整区域内に所在するが、土地区画整理地内に整備された商業施設へは徒歩圏内にあり、生活利便性が高い地 域であることから、周辺では小規模分譲地の開発もみられ、需給は安定的である。需要の中心となる価格帯は、３３０ ㎡前後の土地で５６０万円前後、新築戸建は２，１００～２，６００万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市街化調整区域内の住宅地域の取引事例から試算されており、規範性は高い。市街化調整区域内にあり、自 己使用目的以外の建物の建築が法的に規制され、収益物件の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。 住宅地域においては居住の快適性等が重視され、価格決定に際しては周辺の取引価格を参考にすることが一般的である ため、不動産市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　射水 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [113.7] [100.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市の住宅地域は、中心部の分譲地等につ いては需要は安定的であるが、郊外の既成住 宅地域に対する需要は人口減少等を背景に弱 含みである。 市街化調整区域の住宅地域であるが、生活利 便性が良好な地域であることから、周辺で小 規模分譲地がみられる等、需給は概ね安定し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％