別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 高岡 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -29 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平   TEL.

鑑定評価額 5,610,000 円  １㎡当たりの価格 30,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市波岡１３９番２ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東5.7m市道 水道、下水 高岡 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．７ ｍ市道 交通 施設 高岡駅北西方 3.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高岡市北西部に所在する周辺に農地もみられる住宅地域である。国道８号周辺の商業施設等に近く、利便性良好 な地域であるが、既成住宅地域に対する需要は弱含みであり、地価の下落は継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市の住宅地域一帯である。需要者の中心は高岡市の居住者又は地縁性を有する一次取得者であり、市 外からの転入者は少ない。国道８号周辺の商業施設等に近く、生活利便性の良好な地域であるが、街路条件の良い分譲 地等に対する競争力は劣り、人口減少等を背景に既成住宅地域に対する需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、１８ ０㎡前後の土地で５３０万円前後、新築戸建住宅で２，０００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は高岡市内の住宅地域の取引事例から求められた実証的な試算価格であり、規範性は高い。対象標準地の周辺 においてはアパート等の収益物件は見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。居住の 快適性等が重視される住宅地域では、周辺類似地域の取引価格を参考に取引価格を決定することが一般的であるため、 代表標準地の価格との検討を踏まえ、不動産市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,100 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [104.0] 100 [122.8] [104.0] 100 30,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市の住宅地域は、中心部の分譲地等につ いては需要は安定的であるが、郊外の既成住 宅地域に対する需要は人口減少等を背景に弱 含みである。 地域的変化がみられない既成住宅地域である が、街路条件等が良好な新興の住宅地域に対 する競争力は劣り、需要は弱含みであり、地 価は下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％