別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 高岡 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -27 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　広瀬　信之   TEL.

鑑定評価額 7,950,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市内免５丁目５５番３３ ｢内免５－３－６３｣ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 特別用途地区 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と工 場が混在する地域 北東6.3m市道 水道、ガス、下水 高岡 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年代中頃に開発され た住宅地 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 高岡駅北西方 2.1km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が多い既成住宅地域である。格別の変動要因はないので今後も現状維持と予測する。工場等が周辺に存 する街路条件の劣る住宅地であること等から不動産需要は弱く、地価は今後も下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市北部等の既成住宅地域。需要者の中心は高岡市及びその周辺に居住する３０～４０歳代の一次取得 者である。近隣地域を含む周辺一帯は街路条件が劣り周辺には工場が立地する環境等から、主たる需要者である一次取 得者による選考度合は低く不動産需要は弱含んでいる。土地取引の中心価格帯は７５０万～９５０万円程度、また新築 の戸建住宅取引はほとんどない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多い住宅地域であり戸建住宅用地の取得を目的とした取引が中心である。このためアパート用地に対する需 要は少ないこと等から収益価格は試算しなかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求めているた め実証的で信頼性が高い。よって、比準価格を基に代表標準地の価格水準からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,100 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [104.0] 100 [104.5] [101.0] 100 35,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍による厳しい状況から徐々に 回復基調にある。不動産需要は相対的に弱含 んでおり、特に街路条件等の劣る旧市街地は 低調である。 人口減少に加え街路条件が劣り高齢化も進行 している状況等から、転入者は少なく需要は 弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％