別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高岡 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -26 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　山本　茂雄   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 33,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市金屋町１０９番２ ｢金屋町８－１１｣ ②地積 　(㎡) 308   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 特別用途地区 伝統的建造物群 (70,200) 1:3.5 工場兼住宅 Ｓ3 伝統工芸の中小工場 が多く混在する住宅 地域 南東6.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 高岡 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    30 ｍ、南   180 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高岡銅器発祥の地として名高 い住工混在地域 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 高岡駅北西方 1.6km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  特別用途地区 伝統的建造物群 ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した混在住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。当該地域は伝統的建造物群保存地区に指 定されているが、新規参入の宅地需要は乏しく、今後も地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の既成市街地及び周辺の住宅地域一帯。主たる需要者は高岡市在住の一次取得者又は買替取得者であ る。伝統的建造物群保存地区に指定されているため市内観光スポットのひとつで各種助成制度があるが、建築行為が制 限されるため新規参入者が乏しく且つ居住者も高齢化しているため、需要は低調である。市場の中心価格帯は標準地と 同規模の土地で１０００万円程度、新築戸建住宅で２８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引がほとんどであり、比準価格は同一需給圏内の類似地域において代替競争関係の認められる取引事 例より試算したため実証的で信頼性が高い。一方、収益価格は面大地を除き周辺でアパート等の収益物件がほとんどな く、取引にあたって収益性が考慮される地域ではないので試算しなかった。したがって、代表標準地との検討を踏まえ 、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,100 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [104.0] 100 [113.6] [104.0] 100 33,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市は人口減少、高齢化率の上昇が継続し ており、需要のある一部のエリアを除き地価 は総じて弱含みである。 市内観光スポットのひとつとして知名度の高 い地域であるが、外部からの参入者は少なく 、居住者の高齢化と相まって、地価は弱含み で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％