別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高岡 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -23 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　山本　茂雄   TEL.

鑑定評価額 6,220,000 円  １㎡当たりの価格 28,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市佐野２７６番２５ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,360) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南6m市道 水道、下水 高岡 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４７年高岡市により分譲 された住宅地域。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 高岡駅南西方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,360) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域にある住宅地域で地域要因に格別変動はなく、当分の間現状で推移すると予測する。地価は宅地 需要が減退していることから、今後も下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市の市街化調整区域の住宅地域を中心としてその周辺の市街化区域を含む住宅地域一帯。主たる需要 者は地縁性を有する市内もしくは周辺市の一次取得者や買替取得者又は分家住宅の世帯分離者等である。市場動向は地 縁者や近隣者以外の需要がほとんどなく、地価は下落基調で推移している。需要の中心となる価格帯は標準地と同規模 の土地で６００万円程度、新築戸建住宅で２２００万円～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が未成熟であり且つ市街化調整区域ではアパート等の自己使用以外の建築が制限されることより、収益価格は 試算しなかった。標準地は快適性を重視する住宅地域にあることから自用目的の取引がほとんどであり、取引価格の水 準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例か ら試算した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [ 86.3] [104.0] 100 28,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市は人口減少、高齢化率の上昇が継続し ており、需要のある一部のエリアを除き地価 は総じて弱含みである。 市街化調整区域で格別の変動要因はなく、需 要者は地縁者、近隣者等に限定されることよ り、地価は下落基調が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％