別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 高岡 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -21 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　広瀬　信之   TEL.

鑑定評価額 7,940,000 円  １㎡当たりの価格 29,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市中曽根３２１番３ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南東6.3m市道 水道、下水 新町口 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   160 ｍ、南    40 ｍ、北   260 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 牧野小学校に近い既成住宅地 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 新町口駅南西方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 射水市に近い既成住宅地域で、格別の変動要因はないので今後も現状維持と予測する。高岡市の外縁部で海岸に 比較的近い地域のため需要者は限定される。不動産需要が弱いこと等から地価は今後も下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市北東部及び射水市新湊地区の住宅地域。需要者の中心は高岡市及びその周辺に居住する３０～４０ 歳代の一次取得者である。小学校や大型店舗等に近く利便性等に恵まれているが、海岸寄りの既成住宅地で高齢化が進 んでいること等から需要者は地縁者に限定される傾向がある。このため不動産需要は低迷している。取引の中心価格帯 は土地で６００万～９００万円程度、新築の戸建住宅で２３００万～２７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多い住宅地域であり、自己住宅を建築するための取引が中心である。こうした地域性からアパート用地に対 する需要はほとんどないので収益価格は試算しなかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求めて いるため実証的で信頼性が高い。よって、比準価格を基に代表標準地の価格水準からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　射水 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [124.0] [104.0] 100 29,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍による厳しい状況から徐々に 回復基調にある。不動産需要は相対的に弱含 んでおり、特に街路条件等の劣る旧市街地は 低調である。 周辺に所在する比較的新しい住宅団地の需要 は堅調だが、当地域は既成住宅地で高齢化が 進行していること等から不動産需要は弱含ん でいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％