別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高岡 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -19 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　矢島　直人   TEL.

鑑定評価額 7,640,000 円  １㎡当たりの価格 29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市立野美鳥町２丁目８５番 ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が散在する 区画整理済の住宅地 域 北6m市道 水道、下水 西高岡 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西   210 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理済みの戸建住宅 地（平成４年８月換地処分） 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 西高岡駅西方 500m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅徒歩圏内の居住環境良好な戸建住宅地域であり、特に地域要因の大幅な変動は見込まれず、需給も安定 的で、今後とも地価水準は概ね横這いに推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市内の既成市街地の周辺及び郊外における住宅地域一円。主たる需要者は高岡市内の居住者又は同市 に地縁性を有する個人であり、一部、同一需給圏外からの転入も見られる。特に、高岡市において分譲住宅地の販売競 争の結果、若干供給過剰気味であったが、落ち着きを取り戻し、近隣地域及び周辺類似地域は地価、需要共に安定化傾 向にある。需要の中心となる価格帯は、２５０㎡程度の土地で７５０万円前後、新築戸建で２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅地域であり、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であり、近隣地域の周辺地域 においても、近年投資目的のアパートがほぼ皆無であることから、収益還元法を適用できなかった。従って、代表標準 地の公示価格との均衡に留意すると共に、自用目的の取引中心の市場の実態を反映した比準価格を重視し、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,300 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [ 90.7] [100.0] 100 29,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市の市街地近郊の戸建住宅地は地価水準 がやや弱含みに推移しており、市街地中心部 の住宅密集地も地価下落が継続している。 土地区画整理済みの居住環境良好な住宅地域 であり、特に地域要因の大幅な変動は見られ ず、土地の需給動向は概ね安定している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -7.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％