別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高岡 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -18 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤川　泰史   TEL.

鑑定評価額 5,570,000 円  １㎡当たりの価格 27,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市伏木一宮１丁目６６３番３外 ｢伏木一宮１－４－２５｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の多 い高台の閑静な住宅 地域 西7.3m市道 水道、下水 伏木 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       196 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、７．３ ｍ市道　 交通 施設 伏木駅北西方 1.4km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域で、格別な変動要因がないので今後も閑静な住環境を維持すると予測する。丘陵地の高台に位置す る住宅地域であるが、需給動向はやや弱含みであり地価は下落基調の推移である。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市内の住宅地域一円の範囲。需要者の中心は同一需給圏に居住あるいは地縁性を有する一次取得者が 中心で周辺の市からの転入は少ない。丘陵地の高台に位置する住宅地であるが、需要はやや弱含みで地価は下落基調と なっている。需要の中心となる土地の価格帯は５００～６００万円、新築の戸建住宅は２，０００～２，２００万円で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域で収集した取引事例のうち、事例適格要件を充たすものを選択し比準価格を試算した。標準地 は事業収支の観点からアパート建築を想定することが非現実的で、収益価格は試算できなかった。したがって、居住の 快適性を重視する住宅地域では、現実の取引価格を指標に価格を決定することから、実証的な比準価格を検討のうえ代 表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,300 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [ 97.5] [101.0] 100 27,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市の人口は減少傾向、高齢化率上昇傾向 。地価変動は全般的に下落傾向で旧市街地の 環境条件が劣る住宅地域の下落は継続。 近隣地域は丘陵地の高台に位置する住宅地域 であるが、需給はやや弱含みで地価は下落基 調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％