別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 高岡 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -17 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平   TEL.

鑑定評価額 7,990,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市戸出町６丁目２４３番 ｢戸出町６－６－３９｣ ②地積 　(㎡) 296   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 戸出 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北   330 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       289 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年頃に開発された大 型住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 戸出駅西方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸出地区に所在する開発から４０年以上経過した成熟した住宅団地であり、地域に変化はみられない。周辺で開 発される新しい住宅地域に対する競争力は劣り、地価の下落傾向は継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市南部の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の中心は戸出地区に地縁性を有する個人であり 、地区外からの転入者は少ない。開発から４０年以上経過した古い住宅団地であり、居住者の高齢化や他地区からの転 入があまり見込めないこと、土地区画整理事業等による新興の住宅地域との競合等から、需要は弱含みである。需要の 中心となる価格帯は、２９０㎡前後の土地で７８０万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は高岡市南部の類似性の高い住宅地域の取引事例から求められた実証的な試算価格であり、規範性は高い。戸 建住宅が標準的使用の住宅団地内に所在し、アパート等の収益物件は見られず、賃貸市場が形成されていないため、収 益価格は試算しなかった。住宅地域においては、居住の快適性・利便性が重視され、周辺の取引価格を参考に取引価格 を決定することが一般的であるため、不動産市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市の住宅地域は、中心部の分譲地等につ いては需要は安定的であるが、郊外の既成住 宅地域に対する需要は人口減少等を背景に弱 含みである。 戸出地区の開発から４０年以上経過した住宅 団地であり、新興住宅地域に対する競争力が 劣ることや、人口減少を背景に、地価の下落 は継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％