別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 高岡 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -16 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平   TEL.

鑑定評価額 6,470,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市中田１２３０番 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 も残る区画整理済の 住宅地域 西6m市道 水道、下水 戸出 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   260 ｍ、西    50 ｍ、南   280 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成８年に土地区画整理事業 が完了した中田小学校校区の 住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 戸出駅東方 3.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済みの街路条件が良好な住宅地域である。商業施設等が集積する中田地区の中心部周辺の住宅地域に対 する競争力は劣るものの、地価下落による値頃感もあり、地価は安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市南部の住宅地域一帯。需要者の中心は高岡市の居住者又は地縁性を有する一次取得者又は買替取得 者であり、市外からの転入者は少ない。商業施設が集積する中田地区の中心部周辺の分譲地に対する競争力は若干劣る が、区画整理済みの街路条件が良好な住宅地域であり、地価下落による値頃感もあることから、需要は安定的に推移し ている。需要の中心となる価格帯は、２６０㎡程度の土地で６３０万円前後、新築戸建で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は高岡市南部の住宅地域の取引事例から求められた実証的な試算価格であり、規範性は高い。対象標準地の周 辺においては自用目的での取引が大半であり、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。住宅地 域においては居住の快適性・利便性が重視され、周辺の取引価格を参考に価格が決定されることが一般的であるため、 代表標準地の価格との検討を踏まえ、不動産市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,300 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [110.0] [101.0] 100 24,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市の住宅地域は、中心部の分譲地等につ いては需要は安定的であるが、郊外の既成住 宅地域に対する需要は人口減少等を背景に弱 含みである。 中田地区の区画整理済みの住宅地域であり、 地域に変化はみられないが、地価下落による 値頃感等から地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％