別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高岡 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -15 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　山本　茂雄   TEL.

鑑定評価額 4,190,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市下牧野字埋田３９７番５ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南7.4m市道 水道、下水 庄川口 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   360 ｍ、西   190 ｍ、南   200 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 射水市新湊地区とほぼ連続し て形成されている既成住宅地 域 街 路 基準方位北、７．４ ｍ市道 交通 施設 庄川口駅南方 600m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域であり、今後もほぼ現状で推移すると予測する。地価は中曽根地区や姫野地区等の住宅地域と比 較し競争力が劣ることから、今後も弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は庄川右岸の高岡市及び射水市新湊地区の住宅地域を中心として庄川左岸を含めた周辺の住宅地域一帯。主 たる需要者は同一需給圏に地縁性を有する個人や居住者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。自然発生的な住 宅地域が多く、同じ庄川右岸にある中曽根地区や姫野地区の住宅地域と比較し競争力が劣り、地価は弱含みで推移して いる。土地は標準地と同規模で４００万円台前半、新築戸建住宅で２０００万円台前半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域より信頼性のある取引事例を収集選択して比準価格を試算した。一方、標準地は戸建住宅が標 準的使用であり、画地規模も小さいことより、収益価格を試算しなかった。標準地は快適性を重視する住宅地域にある ことから自用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代 表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　射水 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [147.0] [104.0] 100 24,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生活利便性や住環境による選好性が強まり、 人気のある住宅地域は需要が認められるが、 古い住宅地域等は人気がなく、二極化が進行 している。 牧野大橋の開通により利便性が向上したが、 中曽根地区等の住宅地域と比較し競争力が劣 るため、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％