別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高岡 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -12 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　山本　茂雄   TEL.

鑑定評価額 8,120,000 円  １㎡当たりの価格 44,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市鐘紡町８００番１５０ ｢鐘紡町３－３５｣ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に空 地等が見られる住宅 地域 東6.2m市道 水道、ガス、下水 高岡 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５９年頃に造成された住 宅団地 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 高岡駅南西方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住環境の良好な住宅地域であり、今後もほぼ現状で推移すると予測する。地価は周辺地域で開発 された住宅団地の影響等によりやや弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市街地及び近郊の住宅地域一帯。主たる需要者は市内に在住又は勤務する一次取得者又は買替取得者 であり、圏外からの転入者も見られる。近隣地域は区画整然とした住環境の良好な住宅地域であるが、居住者の高齢化 が進行していることや周辺地域で開発された住宅団地の影響等より、需要は弱含みで推移している。需要の中心価格帯 は標準地と同規模の土地で８００万円程度、新築で２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅が標準的使用の住宅地域にあり、アパート等の収益物件に対する需要がほとんどないため収益価格を 試算しなかった。比準価格は市場動向を反映した取引事例より求めているため、実証的で信頼性が高い。標準地は快適 性を重視する住宅地域にあり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的なので、代表標準地との検討を 踏まえ、信頼性のある取引事例から求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,100 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [104.0] 100 [ 83.2] [102.0] 100 44,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性、住環境の良好な住宅地域は需給がほ ぼ安定しているが、それ以外の住宅地域は需 要が乏しく、二極化が進行している。 住環境の良好な住宅地域であり、需給は安定 的に推移していたが、近年は周辺地域の宅地 供給等により弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％