別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高岡 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -9 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　山本　茂雄   TEL.

鑑定評価額 9,900,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市蓮花寺１０４番６外 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模の住宅が建ち 並ぶ新興の住宅地域 北6.2m市道 水道、下水 高岡 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   110 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺で宅地開発がなされてい る住宅地域 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 高岡駅南東方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成市街地周辺の住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持すると予測する。周辺地域は西方の県道高岡環状 線との連絡が良好であるため宅地供給が多く、地価はしばらくの間下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市街地近郊の住宅地域一帯。主たる需要者は市内居住者又は同市に地縁性を有する一次取得者又は買 替取得者であり、同一需給圏外からの転入者も見られる。住環境が比較的良好な住宅地域であるが、西方の県道高岡環 状線との連絡が良好なため中小規模の宅地分譲が多いことから供給過剰であり、地価はやや下落傾向である。取引価格 の総額は２６０㎡程度で１０００万円程度、新築戸建住宅で２５００万円～２８００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地域であり、比準価格は市場動向を反映した取引事例より試算し、実証的で信頼性が高い。一方、収益価格は アパート等の賃貸市場が未成熟であり、収益用の賃貸建物を想定することが困難なので試算することができなかった。 標準地は快適性を重視する住宅地域にあり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的なので、代表標準 地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例から求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,100 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [104.0] 100 [ 96.4] [100.0] 100 37,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市の市街地周辺の住宅地域は、利便性や 住環境等の良否により二極化が進行している 。 既成市街地周辺の住宅地域として、地域要因 に大きな変動はないが、県道高岡環状線との 連絡が良好なため宅地供給が多く、供給過剰 の状況である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％