別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高岡 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -7 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　矢島　直人   TEL.

鑑定評価額 4,180,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市永楽町１７２０番１０ ｢永楽町６－１２｣ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,196) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が密 集する公的病院裏の 住宅地域 南西4.9m市道 水道、下水 高岡 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．９ ｍ市道 交通 施設 高岡駅西方 1.9km 法令 規制 １住居 (70,196) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、街路条件が劣り古い住宅が多いことから新規転入需要は乏しく、今後 ともほぼ現状を維持しつつ、地価水準も下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市街地及びその外縁に広がる既成住宅地域。主たる需要者は高岡市内に居住あるいは地縁性を有する 一次取得者または買い替え需要者であり、同一需給圏外からの新規転入需要は乏しい。市街地の中心が高岡駅南地区へ と移行しつつあるため、古い住宅が建ち並び相対的に居住環境が劣る既成住宅地の需要は減退している。需要の中心と なる価格帯は１５０㎡程度の土地で４００～４５０万円、新築の戸建物件の取引はほぼ皆無である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地条件の制約（地積過小）下にあって、対象標準地上に賃貸用建物の想定が非現実的であることから、収益還元法は 適用できなかった。従って、自用目的の取引が多い取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地の公示価 格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,100 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [104.0] 100 [128.6] [102.0] 100 28,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生活利便性が高い高岡駅南地区周辺や地価水 準の低い新興住宅団地等の一部の住宅地需要 が堅調な一方、既成市街地では需要が減退し ている。 既成市街地の周辺及び郊外の新興住宅団地に 比し、相対的地位の低下が著しく、依然とし て需要は減退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％