別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高岡 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -6 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　宮川　裕司   TEL.

鑑定評価額 4,490,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市佐加野字石田１０００番４０ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,348) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北5.8m市道 水道、ガス、下水 高岡 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代に富山県住宅供 給公社が開発した国吉小学校 校区の住宅団地 街 路 基準方位北５．８ｍ 市道 交通 施設 高岡駅西方 4.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,348) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅団地で、特段の地域要因の変動はないものと予測する。また、居住者の高齢化が進行中 の古い住宅団地で競争力が低下していることから、今後も当分の間小幅な地価下落が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市郊外の市街化調整区域内の住宅地域全域。需要者は同一需給圏内での世帯分離や買替が中心で、そ れぞれの圏域外からの転入は少ない。近隣地域は、居住者の高齢化が進行している古い住宅団地で、圏域内での値頃感 があって価格次第では引き合いがあるものの、競争力が弱いことから、需給は依然として弱含みで推移している。市場 の中心価格帯は土地が４００～５００万円前後、中古住宅取引が中心のため新築戸建住宅はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は賃貸市場が未形成で、市街化調整区域内の建築規制もあって自己使用が前提のため、収益価格を試算しなか った。また、比準価格は、市街化調整区域の住宅団地又は場所的接近性のある取引事例を重視して試算しており、市場 の実態を反映した信頼性の高いものである。近隣地域においては自用目的の取引が大半で、市場参加者は市場性を重視 して取引を行うことから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [109.1] [100.0] 100 21,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市の市街化調整区域の住宅地域は、地縁 性が強い地域が多く、それぞれの圏域外から の転入が乏しいことから、需給が弱含みの地 域が大半。 国吉校区一帯は、高齢化が進行中で古い住宅 が多い在来住宅地域であり、市街化調整区域 の建築規制の影響もあって、地価の下落が継 続している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％