別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 高岡 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -4 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　服部　恵子   TEL.

鑑定評価額 6,070,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市伏木矢田字東上野３０番６１外 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6.3m市道 水道、ガス、下水 伏木 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西   160 ｍ、南   190 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和６１～６３年頃にかけて 分譲された比較的規模の大き い住宅団地 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 伏木駅南西方 2.5km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 伏木地区郊外に造成分譲された住宅団地であり中古住宅市場では比較的良好。今後も同様の傾向で推移すると予 測。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 ①同一需給圏は伏木地区及び周辺となる市北部の戸建住宅地。②需要者の属性は高岡市に居住する、または地縁を有す る世帯の一次取得または住替え目的。③昭和６０年頃大規模開発された分譲住宅地で、その後も周辺にミニ開発によっ て拡張されている。住環境が良好なことから中古物件として市場性は比較的安定している。④土地は２６０㎡程度であ れば６００万円程度、新築の戸建物件は２４００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ①近隣地域は戸建住宅団地として造成分譲された容積率の低い地域であり、アパート等の収益物件は皆無であり、自己 使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。②代表標準地との検討を踏 まえ、信頼性ある取引事例によって得られた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,300 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [116.0] [100.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響による厳し い状況が緩和されつつある中で、不動産につ いては二極化しながらも全般的に弱含みであ る。 戸建住宅地域として大幅な地域要因の変動は 特に見込まれず、現状維持のまま地価水準は ほぼ横這いに推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％