別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出 高岡 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　中山　聡   TEL.

鑑定評価額 2,260,000 円  １㎡当たりの価格 26,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市袋町９１番外 ｢袋町３－２｣ ②地積 　(㎡) 85   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 南5.2m市道 水道、ガス、下水 高岡 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   250 ｍ、南   120 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．２ｍ 市道 交通 施設 高岡駅北西方 1.3km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市街地の狭小な住宅が集積する地域で、街路条件の優劣や駐車場確保の難易が需給に大きく影響している。古い 建物が多く、更新に伴う土地需要も弱く、今後も地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市の住宅地域で、特に市街地及び周辺の住宅地との価格牽連性が高い。需要者はこの地域に地縁性の ある一次取得者が想定され、圏外からの転入は少ない。古くからの小規模な住宅が建ち並び、駐車スペース確保の難易 や道路条件による需要の強弱が大きく、狭小な道路に小規模な住宅が建ち並ぶ近隣地域の需給は弱含みである。需要の 中心価格帯は、土地は２００万円前後で、新築戸建物件については取引が少なく指摘困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際の不動産取引から求めたもので、市場の実勢を反映し実証的で信頼性が高い。一方、収益価格は、画 地条件等から通常の不動産賃貸事業を想定することは困難である上、賃貸市場は未成熟であるため、試算し得なかった 。市場参加者は価格を指標として取引の可否を決定すると想定される。従って、比準価格を中心に、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,100 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [104.0] 100 [141.8] [104.0] 100 26,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県西部の拠点としての機能は縮小し、市域の 人口減少と世帯分離傾向が続く中、宅地供給 も依然として活発で、需給は弱含んでいる。 中心市街地内の既成市街地にあって、街路及 び画地条件に劣る土地では安値売却の動きも 見られ、需給は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +38.3 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％