別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 富山 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 9-5 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　富川　喜之   TEL.

鑑定評価額 57,900,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市八日町２４３番８ ②地積 　(㎡) 1,837   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.5 倉庫兼事務所 Ｓ2 倉庫兼事務所、営業 所等が建ち並ぶ流通 団地 西12m市道 水道、下水 南富山 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南   340 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 低層の倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 南富山駅南西方 3.2km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 富山ＩＣ近接の企業団地であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。立地条件が良好なうえ、物流業や 近傍の製薬メーカーにおける工場増設の需要が旺盛なため、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市内の工業地域を中心に、県内の工業地域である。需要者の中心は、富山市内外の製造型企業や物流 業が中心であるが、県外事業者も見込まれる。北陸自動車道「富山ＩＣ」に近接した工業団地であり、立地条件が優る うえ、物流業や近傍の製薬メーカーにおける工場増設の需要が旺盛なため、地価は上昇傾向で推移しているものと思料 される。市場の中心となる価格帯は、業種や画地規模等によりばらつきがある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において、信頼性のある複数の取引事例を収集することができた。一方、工場地においては、 自用目的の取引がほとんどのため、賃貸需要が認められないことから、収益価格を試算することができなかった。した がって、業種や規模等に応じた工場地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、コロナ禍による最近の経 済状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流用地や製薬メーカーの生産増強等に伴う 土地需要が旺盛なため、市街地や幹線道路へ のアクセスが良好な工業地域における地価は 上昇傾向にある。 ＩＣに近接する等の立地条件が優るうえ、巣 ごもり需要に対する中小工業用地や物流施設 用地としての需要が旺盛なため、地価は上昇 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％