別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富山 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 9-4 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　竹田　達矢   TEL.

鑑定評価額 80,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 12,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市草島字鶴田１３４番１０外 ②地積 　(㎡) 4,939   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1.5:1 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ内陸型工業団 地 北9m市道、西側道 水道、下水 萩浦小学校前 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   240 ｍ、南    80 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 富山市が分譲した草島工業団 地 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 萩浦小学校前駅西方 2.5km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 富山市北部の中小工場を中心とする工業団地であり、周辺幹線道路により道路事情は良好なことから需要は堅調 である。富山市内における工場地に対する需要は堅調であり、地価水準は当面上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山県内の工業地域。需要者の中心は製造業を中心とする県内企業等であるが、県外からの進出も見られ る。県内経済は新型コロナ等により先行き不透明で不安要素があるが、総じて持ち直しの動きが見られる。当該地域は 富山市北部の中小規模の工場が建ち並ぶ工業団地であり、需要は堅調で地価も底堅い。市場の中心となる価格帯は、需 要者の業種・規模等によりばらつきがあるため、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を選択し、実証的で精度の高い比準価格を試算することができ た。一方、工場地の収益性に着目した取引はほとんどないことから、収益価格を試算することができなかった。したが って、代表標準地との検討を踏まえ、県内経済及び中小工場地の需給動向を考慮して、市場性を反映した信頼性の高い 比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 90.7] [100.0] 100 16,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市内の工場地、物流施設地に対する需要 は堅調であり、各自治体ではインターチェン ジ周辺等で企業団地の開発が続いている。 海岸寄りの既存の工業団地であるが、工場地 に対する需要が堅調なことから地価は上昇傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -12.4 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％