別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富山 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 9-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　益井　美明   TEL.

鑑定評価額 182,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市境野新６２番６ ②地積 　(㎡) 6,600   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 倉庫兼事務所 Ｓ2 中規模工場等が建ち 並ぶＩＣに近い工業 団地 北西11.5m市道 水道、下水 速星 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   280 ｍ、西   580 ｍ、南   600 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     6,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成２０年に富山市が分譲し た北陸自動車道富山西ＩＣに 近接する工業団地 街 路 １１．５ｍ市道 交通 施設 速星駅 4.9km 法令 規制 工業 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 高速道路のＩＣに近い工業団地で、今後も現状を維持すると予測する。県内景気は一部に弱い動きが見られるも のの、改善している。中小工場地の需要は堅調で、地価は底堅く推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山県内の工業地域。需要者の中心は製造業、流通業等の県内企業であるが、県外企業の進出も見られる 。県内景気は拡大基調の速度が一段と緩やかになっており、企業の設備投資も横ばい傾向の動きとなっている。高速道 路のＩＣに近接し、富山市への接近性良好な場所的優位性が需要を喚起している。需給は概ね堅調で、地価は上昇傾向 で推移している。市場の中心価格帯は進出企業の業種、規模等により様々で把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において収集した多数の取引事例のうち、規範性に富むものを選択し、精度の高い比準価格を 試算し得た。一方、標準地は富山市が分譲した工業団地に存し、自用目的の取引が大部分で賃貸事例は見いだせず、工 場の賃貸市場が成立していないため収益価格は試算できなかった。従って代表標準地との検討を踏まえ、市場参加者の 属性及び県内工場地の需給動向を勘案し、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 9-5                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [112.1] [100.0] 100 27,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 業況感は製造業中心にやや悪化の動きがある も、流通業務系、中小工場の需要は堅調で地 価は底堅く推移。 第１期分譲は全て契約済、第２期は分譲中（ 令和３年３月完成）で、概ね半数が契約済で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％