別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富山 5-32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 5-32 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤岡　隆徳   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市豊川町２番１３ ｢豊川町２－１３｣ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,500) 準防 （その他） 駐車場整備地区 (90,500) 台形 1:2.5 店舗兼住宅 Ｓ3F1B 店舗併用住宅等が建 ち並ぶ普通商業地域 東13m市道 水道、ガス、下水 富山 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 ３階建て程度の店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺街区にはマンションが多 く立地している地域。 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 富山駅南東方 1.8km 法令 規制 商業 (90,500) 準防  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 富山市中心、商業施設至近の住宅利用も可能な商業地域。利便性の高い地域で、周辺マンション建設による人口 増加、商業集積の向上が見られる、周辺地域の地価上昇の影響もあり、地価水準は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,800 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市中心部を中心とする商業地域の範囲である。主たる需要者は事業主としての地元及び周辺の個人事 業主を想定する。富山市中心、商業施設至近の住宅利用も可能な商業地域であり、利便性の高い地域で、周辺マンショ ン建設による人口増加、商業集積向上が見られる、周辺地域の地価上昇の影響もあり、地価水準は上昇傾向予測。中心 となる土地の価格帯は、繁華性の低下、利用の形態が様々であることから需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において、富山市中心部の商業地域を中心とした規範性の高い取引事例を収集し、比準価格を 試算した。近隣地域は、土地価格に見合う賃料水準が形成されない等から収益価格は低位に試算され、相対的に精度が 劣る。したがって、自己業務使用目的での商業地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、収益価格を参 考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 5-20                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.8] [ 97.0] 100 82,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地中心部・富山駅周辺はコンパクトシテ ィ政策・各種政策等により需要は一定程度あ るが、既存商店街は需要低迷が続いている。 富山市中心、商業施設至近の住宅利用可能な 商業地域、利便性が高く、周辺マンション建 設による人口増加、商業集積向上から、宅地 需要は堅調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.1 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％