鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富山 5-31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２１０１３４ -73880	富山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北25m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
b	０２２１０１３６ -61681	富山市		建付地	（　）	ほぼ整形	北15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
c	０２２１０１３８ -80943	富山市		更地	（　）	ほぼ正方形	西16m県道、中間画地		近商高度2種最高25m (80,200)
d	０２２１０１２５ -81221	富山市		更地	（　）	不整形	西12m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
e	０２２１０１２５ -73897	富山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東21m県道、北5.5m、角地		工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,454	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	74,454	100 [ 105.1]	70,841	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,800
b	(　 ) 46,335	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	66,855	100 [ 93.9]	71,198		71,200
c	(　 ) 55,035	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,035	100 [ 77.8]	70,739		70,700
d	(　 ) 104,457	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	107,335	100 [ 150.4]	71,366		71,400
e	(　 ) 40,719	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 103.0]	56,476	100 [ 79.2]	71,308		71,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +55.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,000 円／㎡]

富山 5-31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,766,730	1,350,268	4,416,462	3,359,360	1,057,102	（　0.9722） 1,027,715	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	19,763,750 円　　　　（　 37,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高31m	90 ％	300 ％	300 ％	532 ㎡	20.5 m x 26.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の実情を考慮し、平家建事務所を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	300.00	100.0	300.00	1,771	531,300	6.0	3,187,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		531,300		3,187,800
								0

⑨年額支払賃料	531,300 円　×　12ヶ月　＝　 6,375,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,375,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 637,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,738,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,187,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,690 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,766,730 円　　　　（　 10,840 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１２３　　　　-3	1,714 ( 1,641)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,804	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,780 円/㎡　月額支払賃料（　 1,771 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１２４　　　　-2	2,032 ( 1,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,767
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	278,400 円	46,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	191,268 円	6,375,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 314,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 473,200 円	46,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,400 円	46,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,400 円	46,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,350,268 円　（　　　　　　 2,538 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,359,360 円（　　　　　 6,315 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,766,730 円
②総費用	1,350,268 円
③純収益　①－②	4,416,462 円
④建物等に帰属する純収益	3,359,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,057,102 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,027,715 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,932 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,763,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
富山 5-31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富山 5-31

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　朝倉　秀朗

TEL.

鑑定評価額

37,800,000 円

１㎡当たりの価格

71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富山市弥生町１丁目１０番１１｢弥生町１－１０－１７｣				②地積　(㎡)	532 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高31m (90,300)
	1:1.2	事務所兼倉庫Ｓ2	事務所、店舗等が多い路線商業地域	南22m市道	水道、ガス、下水	富山 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 140 ｍ、西 140 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 520 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

昭和４０年土地区画整理事業
により整備された商業地域

街

路

２２ｍ市道　

交通

施設

富山駅南東方

1.3km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

繁華性に欠けるが街路条件良好で市心へのアクセスに優れることから事務所や営業所としての需要が見込まれる
。地価水準は住宅地系の用途とも代替競争関係にあるため今後も横ばいで推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

平家の事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 71,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市中心商業地外縁部に所在する商業地域一帯。需要は地元企業並びに投資家等。市況は小売業が郊外型店
舗との競合から低迷しているが街路条件良好で営業所及び投資用の賃貸マンション並びに居住目的の需要が下支えとな
っている。地価は背後住宅地価格の上昇と各種需要の競合から横ばい傾向にある。周辺でアリーナ建設構想があること
から、事業進捗により需要増加も予測される。土地の中心価格帯は規模の開差が大きく特定できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる既成市街地及びその周辺の商業地の取引事例を採用して
試算を行った。収益価格は接面街路の顧客通行量が少なく店舗需要希薄で土地価格に見合う賃料を徴収できないことか
ら低位に求められた。地元個人及び企業の実需を反映した取引事例より求めた比準価格を重視し収益価格を関連づけ、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富山 5-20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 83,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[117.9]

[100.0]
100

70,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

既成市街地は大型商業施設及び郊外型店舗並
びにインターネット通販との競合から収益性
悪化に歯止めがかからず住宅地への移行傾向
も認められる。

地域要因に変動はないが、地鉄稲荷町駅及び
大型施設が徒歩圏内に存することから、地価
は駐車場及び賃貸アパート需要が下支えとな
り安定的である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

富山 5-31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２１０１３４ -73880	富山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北25m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
b	０２２１０１３８ -81149	富山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m県道、北4m、角地		１住居高度1種最高20m (60,200)
c	０２２１０１３８ -80943	富山市		更地	（　）	ほぼ正方形	西16m県道、中間画地		近商高度2種最高25m (80,200)
d	０２２１０１３２ -81128	富山市		更地	（　）	長方形	南15m県道、中間画地		２中専高度2種最高25m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,454	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	74,454	100 [ 104.6]	71,180	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	71,200
b	(　 ) 52,539	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	51,009	100 [ 72.3]	70,552		70,600
c	(　 ) 55,035	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,035	100 [ 76.8]	71,660		71,700
d	(　 ) 89,415	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	89,415	100 [ 126.1]	70,908		70,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +32.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,000 円／㎡]

富山 5-31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,815,573	1,351,888	4,463,685	3,359,360	1,104,325	（　0.9722） 1,073,625	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	20,646,635 円　　　　（　 38,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
１階建の事務所	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高31m	90 ％	300 ％	300 ％	532 ㎡	20.5 m x 26.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

街路、交通接近条件良好であることから平家の事務所と判定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	300.00	100.0	300.00	1,786	535,800	6.0	3,214,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		535,800		3,214,800
								0

⑨年額支払賃料	535,800 円　×　12ヶ月　＝　 6,429,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,429,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 642,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,786,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,214,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,933 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,815,573 円　　　　（　 10,932 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１２７　　　　-7	2,438 ( 2,365)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,875	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,795 円/㎡　月額支払賃料（　 1,786 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１２３　　　　-3	1,714 ( 1,641)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,714
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	278,400 円	46,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	192,888 円	6,429,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 314,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 473,200 円	46,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,400 円	46,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,400 円	46,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,351,888 円　（　　　　　　 2,541 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,359,360 円（　　　　　 6,315 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,815,573 円
②総費用	1,351,888 円
③純収益　①－②	4,463,685 円
④建物等に帰属する純収益	3,359,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,104,325 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,073,625 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,018 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,646,635 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,800 円／㎡）