鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富山 5-30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２１０１３２ -81093	富山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、西5m、角地		商業駐車場整備地区 (90,480)
b	０２２１０１３２ -81128	富山市		更地	（　）	長方形	南15m県道、中間画地		２中専高度2種最高25m (60,200)
c	０２２１０１２５ -73768	富山市		更地	（　）	不整形	北36m市道、西22m、南8m、三方路		１住居高度2種最高25m (80,200)
d	０２２１０１３２ -83112	富山市		建付地	（　）	不整形	南15m市道、中間画地		１住居高度2種最高25m (60,200)
e	９２１２０１３１ -65710	富山市		更地	（　）	ほぼ台形	北20m市道、中間画地		１住居高度2種最高25m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,368	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	69,774	100 [ 89.8]	77,699	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,700
b	(　 ) 89,415	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,220	100 [ 113.2]	79,700		79,700
c	(　 ) 121,591	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 107.8]	115,839	100 [ 144.9]	79,944		79,900
d	(　 ) 87,329	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	88,272	100 [ 111.7]	79,026		79,000
e	(　 ) 68,278	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	75,612	100 [ 97.0]	77,951		78,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,000 円／㎡]

富山 5-30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,333,526	1,959,765	6,373,761	5,748,560	625,201	（　0.9722） 607,820	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	11,688,846 円　　　　（　 31,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層の店舗兼事務所	214.00	Ｓ2	428.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	500 ％	500 ％	367 ㎡	15.0 m x 24.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の実情を考慮して、１階店舗、２階事務所を想定した。

⑦有効率　 94.5 ％
の理由

内階段等のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	214.00	96.0	205.44	2,010	412,934	6.0	2,477,604
							0.0	0
2～ 2	事務所	214.00	93.0	199.02	1,608	320,024	6.0	1,920,144
							0.0	0
～

～

～

計		428.00	94.5	404.46		732,958		4,397,748
								0

⑨年額支払賃料	732,958 円　×　12ヶ月　＝　 8,795,496 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 404.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 420,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,795,496 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 420,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 921,550 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,293,946 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,397,748 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,580 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,333,526 円　　　　（　 22,707 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１３２　　　　-7	2,351 ( 2,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,139	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,020 円/㎡　月額支払賃料（　 2,010 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１２７　　　　-6	1,598 ( 1,547)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,892
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	476,400 円	79,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	276,465 円	9,215,496　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 238,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 809,800 円	79,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,400 円	79,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,400 円	79,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,959,765 円　（　　　　　　 5,340 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 428.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,748,560 円（　　　　　 15,664 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,333,526 円
②総費用	1,959,765 円
③純収益　①－②	6,373,761 円
④建物等に帰属する純収益	5,748,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	625,201 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	607,820 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,656 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,688,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
富山 5-30　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富山 5-30

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　竹田　達矢

TEL.

鑑定評価額

28,600,000 円

１㎡当たりの価格

77,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富山市南新町４番５｢南新町４－４｣				②地積　(㎡)	367 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,500)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ3	店舗兼住宅、一般住宅等が混在する既成商業地域	北15m市道	水道、ガス、下水	富山 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

富山駅

2.2km

法令

規制

商業
(90,500)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

既成市街地の成熟した商住混在地域であり、商業施設の集積度が低く繁華性には欠けるが、市街地中心部に近い
ため住宅地としての需要の下支えもあり、地価水準は当面強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 77,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富山市街地の中心部外縁に広がる既成市街地の商住混在地域一帯。需要者の中心は主に富山市街地に顧客
を有する店舗等の地元事業者である。近隣地域は準幹線市道沿いの既成の商住混在地域であり、商業集積度が低く繁華
性に欠けるため店舗等の新規立地需要は乏しいが、中心部に近いことから住宅地としての根強い需要が下支えし、地価
はやや強含みで推移している。なお、需要の中心となる価格帯は、規模等によりまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市街地中心部外縁に位置する商住混在地域における取引事例を採用して比準価格を試算した。また、対象標準地上に最
有効使用と判定される低層の店舗兼事務所を想定して収益価格を試算したが、テナント床に供給過剰感が強く賃料水準
が抑制されているため収益価格も低位に査定されている。よって、自己使用目的での商業地に対する需給動向を適切に
反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富山 5-20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 83,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[107.6]

[100.0]
100

77,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響を受けながらも発展が期待さ
れる富山駅周辺や中心市街地で地価の上昇が
みられるが、既存の商店街では減退傾向が強
くなっている。

地域的変化はほとんどみられないが、コロナ
禍による商況の減退の一方で、中心部に近い
立地条件から需要は比較的堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

富山 5-30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２１０１３２ -81093	富山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、西5m、角地		商業駐車場整備地区 (90,480)
b	０２２１０１２９ -70677	富山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北7.5m市道、中間画地		商業 (90,450)
c	０２２１０１３２ -83112	富山市		建付地	（　）	不整形	南15m市道、中間画地		１住居高度2種最高25m (60,200)
d	０２２１０１３２ -81128	富山市		更地	（　）	長方形	南15m県道、中間画地		２中専高度2種最高25m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,368	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	69,566	100 [ 89.3]	77,901	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,900
b	(　 ) 103,068	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	103,480	100 [ 129.0]	80,217		80,200
c	(　 ) 87,329	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	91,339	100 [ 116.4]	78,470		78,500
d	(　 ) 89,415	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,220	100 [ 121.6]	74,194		74,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.5
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,800 円／㎡]

富山 5-30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,311,797	1,958,544	6,353,253	5,748,560	604,693	（　0.9722） 587,883	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	11,305,442 円　　　　（　 30,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層の店舗兼事務所	214.00	Ｓ2	428.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	500 ％	500 ％	367 ㎡	15.0 m x 24.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層の店舗兼事務所ビル等がみられる商住混在地域であり、１階が店舗、２階が事務所の店舗兼事務所ビルを想定した。

⑦有効率　 94.5 ％
の理由

標準的有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	214.00	96.0	205.44	2,008	412,524	6.0	2,475,144
							0.0	0
2～ 2	事務所	214.00	93.0	199.02	1,600	318,432	6.0	1,910,592
							0.0	0
～

～

～

計		428.00	94.5	404.46		730,956		4,385,736
								0

⑨年額支払賃料	730,956 円　×　12ヶ月　＝　 8,771,472 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 404.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 420,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるものとして計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,771,472 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 420,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 919,147 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,272,325 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,385,736 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,472 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,311,797 円　　　　（　 22,648 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１２２　　　　-2	2,069 ( 1,984)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,916	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,018 円/㎡　月額支払賃料（　 2,008 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１２２　　　　-5	2,119 ( 2,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,119
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	476,400 円	79,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	275,744 円	9,191,472　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 237,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 809,800 円	79,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,400 円	79,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,400 円	79,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,958,544 円　（　　　　　　 5,337 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 428.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,748,560 円（　　　　　 15,664 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,311,797 円
②総費用	1,958,544 円
③純収益　①－②	6,353,253 円
④建物等に帰属する純収益	5,748,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	604,693 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	587,883 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,602 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,305,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,800 円／㎡）