鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富山 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２１０１２５ -73934	富山市		更地	（　）	不整形	南東21m県道、東3m、角地		１住居高度1種最高20m (60,200)
b	０２２１０１２７ -81097	富山市		更地	（　）	長方形	西11m県道、中間画地		近商高度3種最高31m (80,200)
c	０２２１０１３３ -61664	富山市		貸家建付地	（　）	不整形	北東16m市道、南西4m、二方路		工業 (60,200)
d	０２２１０１２５ -73897	富山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東21m県道、北5.5m、角地		工業 (60,200)
e	９２１２０１２７ -63164	富山市		底地	（　）	不整形	西23m県道、東4.2m、二方路		近商高度3種最高31m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,186	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 59.4]	42,401	100 [ 87.3]	48,569	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	49,500
b	(　 ) 55,351	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 87.1]	63,104	100 [ 127.4]	49,532		50,500
c	(　 ) 31,639	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.8]	38,678	100 [ 78.8]	49,084		50,100
d	(　 ) 40,719	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 103.0]	56,476	100 [ 116.4]	48,519		49,500
e	(　 29,503) 59,006	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	60,210	100 [ 123.8]	48,635		49,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -40.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,700 円／㎡]

富山 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,793,182	2,311,526	7,481,656	6,530,480	951,176	（　0.9722） 924,733	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	17,783,327 円　　　　（　 21,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	302.00	Ｓ2	604.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	814 ㎡	22.4 m x 36.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況を考慮し、駐車場付きのやや容積充足率が低い２階建ての店舗兼事務所を想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

同種同規模では標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	302.00	85.0	256.70	1,845	473,612	3.0	1,420,836
							0.0	0
2～ 2	事務所	302.00	90.0	271.80	1,661	451,460	3.0	1,354,380
							0.0	0
～

～

～

計		604.00	87.5	528.50		925,072		2,775,216
								0

⑨年額支払賃料	925,072 円　×　12ヶ月　＝　 11,100,864 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 528.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は徴収しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,100,864 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,332,104 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,768,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,775,216 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,422 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,793,182 円　　　　（　 12,031 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１３３　　　　-7	1,900 ( 1,752)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,757	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,845 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１３０　　　　-7	1,868 ( 1,863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,909
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	541,200 円	90,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	333,026 円	11,100,864　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 336,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 920,000 円	90,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,200 円	90,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,200 円	90,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,311,526 円　（　　　　　　 2,840 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,200,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 604.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,530,480 円（　　　　　 8,023 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,793,182 円
②総費用	2,311,526 円
③純収益　①－②	7,481,656 円
④建物等に帰属する純収益	6,530,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	951,176 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	924,733 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,136 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,783,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
富山 5-28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富山 5-28

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　服部　浩之

TEL.

鑑定評価額

40,500,000 円

１㎡当たりの価格

49,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富山市中島１丁目字野際割３１番９外｢中島１－１０－２４｣				②地積　(㎡)	814 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区
	台形 1:1.5	店舗兼倉庫ＲＣ3	店舗、営業所等の混在する県道沿い路線商業地域	東20m県道、背面道	水道、ガス、下水	越中中島 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 280 ｍ、北 230 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

越中中島駅北西方

360m

法令

規制

準工
(60,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

県道富山港線沿いの既成の路線商業地域で、格別の変動要因はないため、今後も現状維持と予測する。商業集積
は高くないが国道８号へのアクセスが良好なこと等から需給は安定し、地価は安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富山市内の幹線又は準幹線道路沿いを中心とした商業地域。主たる需要者は県内の事業者等を中心に、県
外の事業者等も想定される。店舗、営業所等の混在する県道富山港線沿いの既成の路線商業地域であり、商業集積は高
くないものの車両交通量が多く、国道８号へのアクセスも良好であること等から安定した需要があり、需給は安定して
いる。商業地の取引価格は規模によりバラツキがあるため、中心となる取引価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は賃貸用建物の賃料水準及び還元利回り等の把握が難しく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこ
とから低位に求められた。主たる需要者は自用目的の県内の事業者等が中心であり、比準価格を重視した取引を行う傾
向にあることから、同一需給圏内の類似地域に存する類似性の高い取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格は
参考に留め、代表標準地からの検討も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富山 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 50,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[100.9]

[102.0]
100

49,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

富山市の人口は減少傾向にあるが、県全体の
人口減少率に比べると小さい。不動産市場は
二極化もみられるが、全体的に回復しつつあ
る。

格別の変動要因はない。県道沿いの既成の路
線商業地域で、商業集積は高くないが国道８
号へのアクセスが良好なこと等から安定した
需要がある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

富山 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２１０１２５ -73897	富山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東21m県道、北5.5m、角地		工業 (60,200)
b	０２２１０１２５ -73934	富山市		更地	（　）	不整形	南東21m県道、東3m、角地		１住居高度1種最高20m (60,200)
c	０２２１０１２５ -73960	富山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北28m国道、西8m、角地		準工特別用途地区 (70,200)
d	９２１２０１２７ -63164	富山市		底地	（　）	不整形	西23m県道、東4.2m、二方路		近商高度3種最高31m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,719	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 103.0]	56,476	100 [ 117.4]	48,106	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	49,100
b	(　 ) 25,186	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 59.4]	42,401	100 [ 85.4]	49,650		50,600
c	(　 ) 51,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	55,124	100 [ 112.7]	48,912		49,900
d	(　 29,503) 59,006	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	60,210	100 [ 123.8]	48,635		49,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +21.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -40.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,700 円／㎡]

富山 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,949,194	2,316,831	7,632,363	6,530,480	1,101,883	（　0.9722） 1,071,251	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	20,600,981 円　　　　（　 25,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	302.00	Ｓ2	604.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	814 ㎡	22.4 m x 36.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所で、フロア貸しを想定

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

同種建物の標準を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	302.00	85.0	256.70	1,895	486,447	3.0	1,459,341
							0.0	0
2～ 2	事務所	302.00	90.0	271.80	1,668	453,362	3.0	1,360,086
							0.0	0
～

～

～

計		604.00	87.5	528.50		939,809		2,819,427
								0

⑨年額支払賃料	939,809 円　×　12ヶ月　＝　 11,277,708 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 528.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるものとして計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,277,708 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,353,325 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,924,383 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,819,427 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,811 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,949,194 円　　　　（　 12,223 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１３３　　　　-7	1,900 ( 1,752)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,881	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,895 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１３８　　　　-1	1,963 ( 1,905)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,925
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	541,200 円	90,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	338,331 円	11,277,708　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 336,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 920,000 円	90,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,200 円	90,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,200 円	90,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,316,831 円　（　　　　　　 2,846 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,200,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 604.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,530,480 円（　　　　　 8,023 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,949,194 円
②総費用	2,316,831 円
③純収益　①－②	7,632,363 円
④建物等に帰属する純収益	6,530,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,101,883 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,071,251 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,316 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,600,981 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,300 円／㎡）