鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富山 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９２１２０１３５ -67098	富山市		建付地	（　）	台形	南23m県道、西6.5m、角地		近商高度3種最高31m (100,200)
b	０２２１０１３４ -73880	富山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北25m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
c	０２２１０１３１ -68457	富山市		貸家建付地	（　）	不整形	南27m市道、東6m、西7.7m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	０２２１０１３６ -61681	富山市		建付地	（　）	ほぼ整形	北15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
e	０２２１０１２７ -70708	富山市		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、南東8m、角地		近商高度3種最高31m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,163	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 85.0]	100 [ 101.0]	74,677	100 [ 105.6]	70,717	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	72,800
b	(　 ) 74,454	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	74,454	100 [ 105.5]	70,573		72,700
c	(　 ) 68,142	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	81,121	100 [ 114.1]	71,096		73,200
d	(　 ) 46,335	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	66,855	100 [ 95.0]	70,374		72,500
e	(　 ) 43,030	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 97.8]	55,327	100 [ 78.1]	70,841		73,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +1.5
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -20.5
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,800 円／㎡]

富山 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が入手できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,633,023	2,004,576	5,628,447	3,402,800	2,225,647	（　0.9722） 2,163,774	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	41,611,038 円　　　　（　 28,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
平家建の店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度1種最高20m 地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	1,486 ㎡	39.0 m x 38.0 m	前面道路：国道　 23.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

大型ＳＣ周辺の国道沿いの路線商業地域であり、郊外型店舗を最有効使用と判定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	2,297	689,100	4.0	2,756,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		689,100		2,756,400
								0

⑨年額支払賃料	689,100 円　×　12ヶ月　＝　 8,269,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一棟貸しで賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるものとして計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,269,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 661,536 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,607,664 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,756,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,359 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,633,023 円　　　　（　 5,137 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１３６　　　　-2	2,211 ( 2,116)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,211	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,305 円/㎡　月額支払賃料（　 2,297 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１３６　　　　-5	2,486 ( 2,378)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,398
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	282,000 円	47,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	248,076 円	8,269,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 901,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 479,400 円	47,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,000 円	47,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,000 円	47,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,004,576 円　（　　　　　　 1,349 円／㎡）　　（経費率　　 26.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,000,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,402,800 円（　　　　　 2,290 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,633,023 円
②総費用	2,004,576 円
③純収益　①－②	5,628,447 円
④建物等に帰属する純収益	3,402,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,225,647 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,163,774 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,456 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,611,038 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
富山 5-26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富山 5-26

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　藤岡　隆徳

TEL.

鑑定評価額

108,000,000 円

１㎡当たりの価格

72,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富山市婦中町下轡田２１５番１				②地積　(㎡)	1,486 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）高度1種最高20m 地区計画等
	1:1	店舗Ｗ1	大規模小売店舗を中心とした新興の路線商業地域	北西23.9m国道、三方路	水道、下水	速星 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 140 ｍ、西 100 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 38.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大型ショッピングセンター向
かいの幹線道路に面した商業
地域

街

路

２３．９ｍ国道

交通

施設

速星駅東方

1.6km

法令

規制

準住居
(60,200)
高度1種最高20m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

富山市婦中町中心部において、大型ＳＣ至近の路線商業地である。大型ＳＣの増床等により、人口・交通量が増
加しており、また、商業集積向上が見られ、宅地需要は旺盛であり、地価水準は上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富山市を中心とした路線商業地域の範囲。需要者は、県内で事業展開している事業主の法人及び個人事業
者を想定。婦中町中心部において、大型ＳＣ至近の路線商業地。大型ＳＣの増床等により、人口・交通量の増加・商業
集積向上により、宅地需要は旺盛で、地価水準は上昇傾向と予測。市場の中心の土地価格帯は、定期借地権による賃貸
需要が主体であり、土地取引は少なく、利用の形態が様々であることから需要の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域において富山市の路線商業地を中心とした規範性の高い取引事例を収集し、比準価格を試算し
た。近隣地域は、事業用定期借地の店舗進出が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されない等から収益価格
は相対的に精度が劣る。したがって、自己業務使用目的での商業地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視
し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富山 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 50,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 71.2]

[103.0]
100

72,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

婦中町中心部は、大型ＳＣ増床等により宅地
需要は安定しているが、中心部以外は人口減
少・顧客流出により宅地需要は弱い。

大型ＳＣ等至近の路線商業地であり、人口・
交通量の増加・商業集積向上により、宅地需
要は旺盛である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -29.2
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

富山 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２１０１２４ -64116	富山市		底地	（　）	不整形	北25m国道、東6.5m、角地		準住居 (70,200)
b	９２１２０１３０ -69135	富山市		更地	（　）	長方形	南西5.5m市道、中間画地		２中専高度2種最高25m (70,200)
c	９２１２０１２７ -67158	富山市		建付地	（　）	不整形	南東15m市道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,200)
d	０２２１０１２９ -73996	富山市		建付地	（　）	長方形	北20m市道、東5.5m、角地		準工高度1種最高20m 特別用途地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 32,993) 65,986	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	67,671	100 [ 94.7]	71,458	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	73,600
b	(　 ) 56,041	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,041	100 [ 79.5]	70,492		72,600
c	(　 ) 27,779	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 72.7]	54,586	100 [ 78.5]	69,536		71,600
d	(　 ) 66,844	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	64,897	100 [ 92.1]	70,464		72,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.7
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.2
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.1
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.3
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,600 円／㎡]

富山 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,044,845	1,814,460	5,230,385	3,243,520	1,986,865	（　0.9722） 1,931,630	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	37,146,731 円　　　　（　 25,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度1種最高20m 地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	1,486 ㎡	38.0 m x 39.0 m	前面道路：国道　 23.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

幹線道路沿いの路線商業地域で、郊外型の平家建店舗と判定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	2,120	636,000	4.0	2,544,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		636,000		2,544,000
								0

⑨年額支払賃料	636,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,632,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,632,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 610,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,021,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,544,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,405 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,044,845 円　　　　（　 4,741 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１３３　　　　-4	2,813 ( 2,688)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,557	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,211 円/㎡　月額支払賃料（　 2,120 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１２７　　　　-3	1,845 ( 1,696)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,171
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	268,800 円	44,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	228,960 円	7,632,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 770,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 456,900 円	44,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,800 円	44,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,800 円	44,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,814,460 円　（　　　　　　 1,221 円／㎡）　　（経費率　　 25.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,800,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,243,520 円（　　　　　 2,183 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,044,845 円
②総費用	1,814,460 円
③純収益　①－②	5,230,385 円
④建物等に帰属する純収益	3,243,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,986,865 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,931,630 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,300 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,146,731 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,000 円／㎡）