鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富山 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２１０１２９ -73866	富山市		更地	（　）	不整形	南東20m県道、北東5m、二方路		１住居高度2種最高25m (60,200)
b	０２２１０１３１ -68457	富山市		貸家建付地	（　）	不整形	南27m市道、東6m、西7.7m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	０２２１０１３８ -80943	富山市		更地	（　）	ほぼ正方形	西16m県道、中間画地		近商高度2種最高25m (80,200)
d	９２１２０１２７ -67158	富山市		建付地	（　）	不整形	南東15m市道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,200)
e	０２２１０１３１ -73871	富山市		底地	（　）	ほぼ長方形	北22m県道、中間画地		近商高度3種最高31m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,977	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.9]	90,497	100 [ 140.0]	64,641	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	64,600
b	(　 ) 68,142	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	81,121	100 [ 125.6]	64,587		64,600
c	(　 ) 55,035	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,035	100 [ 86.3]	63,772		63,800
d	(　 ) 27,779	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 72.7]	54,586	100 [ 84.2]	64,829		64,800
e	(　 51,736) 86,227	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	86,227	100 [ 130.7]	65,973		66,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,500 円／㎡]

富山 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,599,930	1,432,140	4,167,790	2,302,320	1,865,470	（　0.9722） 1,813,610	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	34,877,115 円　　　　（　 27,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	203.00	Ｓ1	203.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度1種最高20m 特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	1,293 ㎡	43.0 m x 30.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗等が多く建ち並ぶ路線商業地域で、平家建の店舗と判定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	203.00	100.0	203.00	2,185	443,555	8.0	3,548,440
							0.0	0
～

～

～

～

計		203.00	100.0	203.00		443,555		3,548,440
								0

⑨年額支払賃料	443,555 円　×　12ヶ月　＝　 5,322,660 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 203.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 24 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,322,660 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 618,666 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,567,994 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,548,440 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,936 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,599,930 円　　　　（　 4,331 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１２４　　　　-3	2,558 ( 2,448)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,325	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,185 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１３２　　　　-6	1,897 ( 1,816)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,108
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	190,800 円	31,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	185,600 円	6,186,660　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 674,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 324,300 円	31,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,440 円	31,800,000　×　　　　 0.08 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,432,140 円　（　　　　　　 1,108 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,800,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 203.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,302,320 円（　　　　　 1,781 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,599,930 円
②総費用	1,432,140 円
③純収益　①－②	4,167,790 円
④建物等に帰属する純収益	2,302,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,865,470 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,813,610 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,403 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,877,115 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
富山 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富山 5-17

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　堂林　純一

TEL.

鑑定評価額

82,800,000 円

１㎡当たりの価格

64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富山市長江東町３丁目２０３番外				②地積　(㎡)	1,293 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区高度1種最高20m
	1.5:1	店舗Ｓ1	店舗、事務所、住宅等が混在する路線商業地域	東20m県道	水道、ガス、下水	東新庄 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 680 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 43.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,290 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

環状道路沿いに画地規模の大
きい低層店舗が建ち並ぶ郊外
路線商業地域

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

東新庄駅南方

1.1km

法令

規制

準工
(60,200)
特別用途地区
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

郊外型店舗が建ち並ぶ路線商業地域で、今後も現状を維持すると予測する。宅地開発の進展による背後人口の増
加、背後住宅地の地価上昇等より、地価は上昇傾向に転じており、今後も上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

平家建の店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 64,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富山市街地外縁及び郊外の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は郊外型店舗を展開する
県内外の企業等である。各種郊外型店舗が建ち並ぶ路線商業地域で、背後地の人口増加や、中心市街地に近い立地から
商況は堅調に推移している。事業用定期借地による出店が主流のため売却物件は少ないが、取得需要は旺盛で、背後住
宅地の地価上昇も相まって地価は上昇傾向に転じている。市場の中心価格帯は用途・規模により様々で把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗・営業所等が主体の商業地域で、自用目的の取引が主である。比準価格は類似地域において収集した取引事例のう
ち、規範性に富むものを選択し試算したものでその精度は高い。一方、郊外のロードサイド型店舗は事業用定期借地を
活用した出店が主流のため、貸店舗等の賃料水準の把握が難しく、収益価格は相対的に精度が劣る。従って、代表標準
地との検討を踏まえ、収益価格は参考にとどめ、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富山 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 50,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[ 76.9]

[100.0]
100

64,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

飲食店を中心とする売上の減少、旧町村の既
成商業地域の衰退等より、富山市の商業地全
体の変動率は前年と同率の－０．１％の下落
となっている。

標準地は背後人口の増加が進む郊外路線商業
地に存し、堅調な商況に加え背後住宅地の地
価上昇も相まって、地価は横ばいから上昇傾
向に転じている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -23.1
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

富山 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２１０１２９ -73996	富山市		建付地	（　）	長方形	北20m市道、東5.5m、角地		準工高度1種最高20m 特別用途地区 (60,200)
b	０２２１０１３４ -73880	富山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北25m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
c	９２１２０１３３ -71158	富山市		更地	（　）	ほぼ整形	西20m県道、中間画地		準工高度1種最高20m 特別用途地区 (60,200)
d	９２１２０１３１ -65710	富山市		更地	（　）	ほぼ台形	北20m市道、中間画地		１住居高度2種最高25m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,844	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	64,897	100 [ 101.4]	64,001	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	64,000
b	(　 ) 74,454	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	74,454	100 [ 116.0]	64,184		64,200
c	(　 ) 57,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	57,500	100 [ 90.1]	63,818		63,800
d	(　 ) 68,278	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	76,444	100 [ 118.0]	64,783		64,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +0.4
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +7.2
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.9
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +13.5
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,000 円／㎡]

富山 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,596,353	1,453,646	4,142,707	2,302,320	1,840,387	（　0.9722） 1,789,224	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	34,408,154 円　　　　（　 26,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
平家建の店舗	203.00	Ｓ1	203.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区高度1種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	1,293 ㎡	43.0 m x 30.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	203.00	100.0	203.00	2,187	443,961	6.0	2,663,766
							0.0	0
～

～

～

～

計		203.00	100.0	203.00		443,961		2,663,766
								0

⑨年額支払賃料	443,961 円　×　12ヶ月　＝　 5,327,532 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 203.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 24 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,327,532 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 619,153 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,572,379 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,663,766 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,974 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,596,353 円　　　　（　 4,328 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１２２　　　　-4	2,131 ( 2,033)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,220	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,198 円/㎡　月額支払賃料（　 2,187 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１３１　　　　-2	1,980 ( 1,977)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,176
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	190,800 円	31,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	185,746 円	6,191,532　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 689,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 324,300 円	31,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,453,646 円　（　　　　　　 1,124 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,800,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 203.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,302,320 円（　　　　　 1,781 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,596,353 円
②総費用	1,453,646 円
③純収益　①－②	4,142,707 円
④建物等に帰属する純収益	2,302,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,840,387 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,789,224 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,384 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,408,154 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,600 円／㎡）