別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 富山 5-16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 5-16 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　広瀬　信之   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市東岩瀬町字新川町２９３番２外 ②地積 　(㎡) 459   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 1:3 銀行 ＲＣ2 小売店舗、銀行、医 院等が混在する既成 商業地域 西7.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 東岩瀬 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 古くは北前船の交易で栄えた 商業地 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 東岩瀬駅北西方 270m 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成商業地域だが、明治頃建造の建物を活用した観光施設も立地する。中心部から手軽に行ける観光地の一つで 、近年は観光地的様相を強めている。街並みの整備が進められており地価は今後も概ね安定傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市北部及び北東部の既成商業地域や商住混在地域。主たる需要者は自己の店舗等として利用すること を目的とした個人事業者等である。近隣地域及びその周辺一帯は古くからの商店街だが、近年は観光客を対象とした店 舗や飲食店の開業も見られ、観光地としての発展も期待されている。利用用途が様々であるため需要の中心となる価格 帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺には自用物件が多く取引は自己の業務用地の取得を目的としたものが中心である。このため賃貸 物件の建築を目的とした土地需要はほとんどないこと等から収益価格は試算しなかった。比準価格は不動産市場の動向 を反映した取引事例より求めているため実証的で信頼性が高い。よって、比準価格を基に代表標準地の価格水準からの 検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 5-29                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [140.9] [103.0] 100 36,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍による厳しい状況から徐々に 回復基調にある。このため地価は前年調査に 比べて全体的に改善方向にある。 民間により古い建物を活用した街並みの整備 が進められている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.5 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％