別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富山 5-14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 5-14 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　益井　美明   TEL.

鑑定評価額 31,100,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市丸の内１丁目６番１８ ｢丸の内１－６－２３｣ ②地積 　(㎡) 308   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:3 店舗兼住宅 Ｓ3 低層の店舗兼住宅が 多く建ち並ぶ既成商 業地域 西10.2m県道 水道、ガス、下水 富山 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 住宅地域に移行する傾向も見 られる商業地域。 街 路 １０．２ｍ県道 交通 施設 富山駅南西方 1.2km 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 北陸新幹線開業によりＪＲ富山駅徒歩圏内に需要が集中する傾向が強まっており、当面は現状を維持するものと 予測する。人気の芝園校区内であり、有効需要は強く、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,700 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中心商業地域を取り巻く外周部の商業地域一帯。需要者は地元事業者並びに住宅利用目的の個人。当圏域 は中心商業地域を補完する近隣商業地域として推移してきたが、小売業が郊外型店舗に対抗できないため衰退傾向にあ る。しかし交通接近条件が良好であることから戸建事務所、駐車場等の需要が認められる他、地価水準が住宅レベルま で低下したことから共同住宅用地需要も増えている。土地の中心価格帯は規模の開差が大きく特定できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる取引事例に基づき試算を行った。収益価格はオフィスが 供給過剰の中、小規模事務所の需要が稀薄であり土地価格に見合う賃料を徴収できないことから低位に求められた。以 上から、地元企業等の実需等を中心とする取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 5-20                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 82.3] [100.0] 100 101,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地中心部ではコンパクトシティに向けた 各種政策、再開発事業が進められている。不 動産需要は地価の値頃感等から概ね安定して いる。 地域要因に特に大きな変化はなく店舗出店需 要は低調であるが、競合する堅調な住宅地需 要が下支えとなり、地価水準は強含みで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％