鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富山 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２１０１３８ -80943	富山市		更地	（　）	ほぼ正方形	西16m県道、中間画地		近商高度2種最高25m (80,200)
b	９２２１０１３７ -68928	富山市		更地	（　）	正方形	東10m県道、中間画地		１住居高度2種最高25m (60,200)
c	９２１２０１２２ -75939	富山市		更地	（　）	不整形	南西25m県道、中間画地		近商高度3種最高31m (90,300)
d	９２２１０１３７ -63249	富山市		更地	（　）	不整形	南20m市道、北東4.5m、角地		準工高度1種最高20m 特別用途地区 (60,200)
e	９２１２０１２７ -63164	富山市		底地	（　）	不整形	西23m県道、東4.2m、二方路		近商高度3種最高31m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,035	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,035	100 [ 89.0]	61,837	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,800
b	(　 ) 70,615	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	69,230	100 [ 111.7]	61,979		62,000
c	(　 ) 45,371	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	50,412	100 [ 81.9]	61,553		61,600
d	(　 ) 49,081	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.3]	61,122	100 [ 96.5]	63,339		63,300
e	(　 29,503) 59,006	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	60,210	100 [ 96.5]	62,394		62,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.8
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.9
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +1.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,800 円／㎡]

富山 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,743,580	423,674	1,319,906	970,160	349,746	（　0.9722） 340,023	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	6,538,904 円　　　　（　 27,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
平家建の店舗	80.00	Ｓ1	80.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度3種最高31m	80 ％	200 ％	200 ％	237 ㎡	10.0 m x 23.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	80.00	100.0	80.00	2,013	161,040	3.0	483,120
							0.0	0
～

～

～

～

計		80.00	100.0	80.00		161,040		483,120
								0

⑨年額支払賃料	161,040 円　×　12ヶ月　＝　 1,932,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,932,480 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 193,248 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,739,232 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	483,120 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,348 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,743,580 円　　　　（　 7,357 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１２２　　　　-2	2,069 ( 1,984)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,881	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,018 円/㎡　月額支払賃料（　 2,013 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１０８　　　　-2	2,418 ( 2,346)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,159
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	80,400 円	13,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	57,974 円	1,932,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 121,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 136,600 円	13,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	13,400 円	13,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	13,400 円	13,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 423,674 円　（　　　　　　 1,788 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	13,400,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	970,160 円（　　　　　 4,094 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,743,580 円
②総費用	423,674 円
③純収益　①－②	1,319,906 円
④建物等に帰属する純収益	970,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	349,746 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	340,023 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,435 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,538,904 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
富山 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富山 5-9

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　宮川　裕司

TEL.

鑑定評価額

14,600,000 円

１㎡当たりの価格

61,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	49,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富山市大町字当後割１７番１外				②地積　(㎡)	237 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）高度3種最高31m
	1:2.5	事務所ＲＣ2	小売店舗、事務所の建ち並ぶ商業地域	西25m県道	水道、ガス、下水	南富山 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 350 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

南富山駅東方

150m

法令

規制

近商
(80,200)
高度3種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

今後も新規の出店、事務所の進出のほかに店舗の入替等が見られるものと予測する。また、経済情勢により不確
実性は伴うものの、南富山駅に近い優位性から、当面の間地価は小幅ながら強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

平家建の店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、富山市の幹線道路または準幹線道路沿いの商業地域一帯。需要者の中心は、富山県内の個人事業者及び
法人等であるが、一部で全国展開の法人等の需要も見られる。近隣地域においては、大型薬局店が開業し地域要因が向
上したうえに、南富山駅に近いことによる優位性があることで、土地需要が相応にあることから、経済情勢が不透明な
中にあっても、需給は強含みに転じた。土地の価格は、規模によるばらつきがあるため中心価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、幹線・準幹線道路沿いで場所的接近性のある取引事例を重視して試算しており、市場の実態を反映した信
頼性の高い価格である。一方、収益価格は、土地価格に見合う賃料を徴収できないことから、低位に求められたが、近
隣地域においては、取引の大半は自用目的であり、当該価格は市場の実態を的確に反映しているものとは言い難い。従
って、比準価格を標準に、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富山 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 50,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[ 79.8]

[100.0]
100

61,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

富山市の市街地及び郊外の路線系商業地域に
おいては、マクロ経済の不透明感がある中で
、需給が安定的（一部小幅な強含み）の地域
が多い。

富山市南部の幹線道路沿いにおいては、地域
による優劣は見られるものの、一般的要因の
影響を受けて、需給が安定乃至小幅な強含み
の地域が多い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

富山 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２１０１２９ -73996	富山市		建付地	（　）	長方形	北20m市道、東5.5m、角地		準工高度1種最高20m 特別用途地区 (60,200)
b	９２２１０１３７ -63249	富山市		更地	（　）	不整形	南20m市道、北東4.5m、角地		準工高度1種最高20m 特別用途地区 (60,200)
c	０２２１０１３７ -73865	富山市		建付地	（　）	長方形	北西15m市道、北東5.5m、角地		２中専高度2種最高25m (60,200)
d	０２２１０１３８ -80943	富山市		更地	（　）	ほぼ正方形	西16m県道、中間画地		近商高度2種最高25m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,844	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	64,897	100 [ 105.2]	61,689	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,700
b	(　 ) 49,081	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.3]	61,122	100 [ 98.8]	61,864		61,900
c	(　 ) 72,620	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	70,316	100 [ 113.8]	61,789		61,800
d	(　 ) 55,035	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,035	100 [ 89.0]	61,837		61,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +9.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.5
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.8
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,800 円／㎡]

富山 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,736,651	421,644	1,315,007	962,920	352,087	（　0.9722） 342,299	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	6,582,673 円　　　　（　 27,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	80.00	Ｓ1	80.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度3種最高31m	80 ％	200 ％	200 ％	237 ㎡	10.0 m x 23.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの平家建の店舗（８０㎡）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	100.0	80.00	2,005	160,400	3.0	481,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		80.00	100.0	80.00		160,400		481,200
								0

⑨年額支払賃料	160,400 円　×　12ヶ月　＝　 1,924,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,924,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 192,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,732,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	481,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,331 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,736,651 円　　　　（　 7,328 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１３０　　　　-7	1,868 ( 1,863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 90.0]	2,015	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,010 円/㎡　月額支払賃料（　 2,005 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１３８　　　　-1	1,963 ( 1,905)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,003
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	79,800 円	13,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	57,744 円	1,924,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 121,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 135,600 円	13,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	13,300 円	13,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	13,300 円	13,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 421,644 円　（　　　　　　 1,779 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	13,300,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	962,920 円（　　　　　 4,063 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,736,651 円
②総費用	421,644 円
③純収益　①－②	1,315,007 円
④建物等に帰属する純収益	962,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	352,087 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	342,299 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,444 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,582,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,800 円／㎡）