鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富山 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９２２１０１２４ -83245	富山市		底地	（　）	ほぼ整形	北8m市道、中間画地		商業 (90,480)
b	０２２１０１２５ -73879	富山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、西5m、角地		商業駐車場整備地区 (90,524)
c	９２１２０１２２ -68979	富山市		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	０２２１０１３１ -68457	富山市		貸家建付地	（　）	不整形	南27m市道、東6m、西7.7m、三方路		商業駐車場整備地区 (90,500)
e	０２２１０１３６ -80893	富山市		更地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 82,932) 82,932	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	84,093	100 [ 98.0]	85,809	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	85,800
b	(　 ) 82,203	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	89,208	100 [ 103.7]	86,025		86,000
c	(　 ) 67,859	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	84,279	100 [ 98.5]	85,562		85,600
d	(　 ) 68,142	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	81,121	100 [ 95.0]	85,391		85,400
e	(　 ) 73,137	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	73,137	100 [ 85.9]	85,142		85,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.2
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -0.5
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.7
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.2
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,800 円／㎡]

富山 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,606,470	848,718	2,757,752	2,534,000	223,752	（　0.9722） 217,532	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	4,183,308 円　　　　（　 32,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
２階建の店舗兼事務所	92.40	Ｓ2	184.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	500 ％	480 ％	129 ㎡	5.5 m x 23.6 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所の一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	92.40	100.0	92.40	2,234	206,422	6.0	1,238,532
							0.0	0
一括 2～ 2	事務所	92.40	100.0	92.40	1,362	125,849	6.0	755,094
							0.0	0
～

～

～

計		184.80	100.0	184.80		332,271		1,993,626
								0

⑨年額支払賃料	332,271 円　×　12ヶ月　＝　 3,987,252 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 184.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,987,252 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 398,725 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,588,527 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,993,626 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,943 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,606,470 円　　　　（　 27,957 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１２３　　　　-1	2,711 ( 2,591)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,465	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,245 円/㎡　月額支払賃料（　 2,234 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１３２　　　　-1	2,160 ( 2,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,019
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	210,000 円	35,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	119,618 円	3,987,252　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 357,000 円	35,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,000 円	35,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,000 円	35,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 848,718 円　（　　　　　　 6,579 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,000,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 184.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,534,000 円（　　　　　 19,643 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,606,470 円
②総費用	848,718 円
③純収益　①－②	2,757,752 円
④建物等に帰属する純収益	2,534,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	223,752 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	217,532 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,686 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,183,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
富山 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富山 5-7

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　伊東　良浩

TEL.

鑑定評価額

11,100,000 円

１㎡当たりの価格

86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富山市太田口通り１丁目６番１９｢太田口通り１－６－２０｣				②地積　(㎡)	129 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,480)
	1:4	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗、店舗併用住宅等が建ち並ぶ商業地域	西8m市道	水道、ガス、下水	富山 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

富山駅南方

1.9km

法令

規制

商業
(90,480)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗等が建ち並ぶ中心市街地の商業地域であるが、特段地域要因に変動はみられない。店舗集積に欠け、繁
華性に劣るが、住居系用途の需要が高まり需給は強含み。地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 86,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富山市中心市街地及びその周辺部の商業地域である。主たる需要者は店舗、事務所用地の取得を目的とし
た地元法人、個人事業者が中心である。商業地域としては小規模店舗等が建ち並ぶが、繁華性は低く商況はやや低迷傾
向にある。一方で、相対的な割安感や良好な立地条件からマンションや駐車場、シルバー施設用地としての宅地需要が
高まっており需給は強含みである。需要の中心となる価格帯は規模、用途により様々である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中心市街地としての立地条件や資産性等を重視した自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において
規範性に富む取引事例を収集し得た。商業収益性を重視した投資目的の取引も散見されるが、住居系用途も混在する地
域であり土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に試算された。以上より、比準価格
を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富山 5-20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 83,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 97.0]

[100.0]
100

86,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

富山駅周辺整備事業による宅地需要の高まり
の一方で、少子高齢化が進み宅地需要が弱い
郊外地域との二極化が鮮明となっている。

繁華性に劣り、商業地域としての出店需要は
弱いものの、立地条件より住居系用途として
の宅地需要は堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

富山 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２１０１２９ -70677	富山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北7.5m市道、中間画地		商業 (90,450)
b	０２２１０１２５ -73879	富山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、西5m、角地		商業駐車場整備地区 (90,524)
c	０２２１０１３６ -80893	富山市		更地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,240)
d	９２２１０１２４ -83245	富山市		底地	（　）	ほぼ整形	北8m市道、中間画地		商業 (90,480)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 103,068	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	103,480	100 [ 100.0]	103,480	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	103,000
b	(　 ) 82,203	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	89,208	100 [ 103.5]	86,191		86,200
c	(　 ) 73,137	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	73,137	100 [ 85.2]	85,842		85,800
d	(　 82,932) 82,932	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	83,678	100 [ 98.0]	85,386		85,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,000 円／㎡]

富山 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,671,456	861,141	2,810,315	2,562,960	247,355	（　0.9559） 236,447	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	4,547,058 円　　　　（　 35,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層の店舗兼事務所	92.40	Ｓ2	184.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	500 ％	480 ％	129 ㎡	5.5 m x 23.6 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況等から１階店舗、２階事務所の低層の店舗兼事務所を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	92.40	100.0	92.40	2,080	192,192	6.0	1,153,152
							0.0	0
2～ 2	事務所	92.40	100.0	92.40	1,664	153,754	6.0	922,524
							0.0	0
～

～

～

計		184.80	100.0	184.80		345,946		2,075,676
								0

⑨年額支払賃料	345,946 円　×　12ヶ月　＝　 4,151,352 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 184.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,151,352 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 498,162 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,653,190 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,075,676 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,266 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,671,456 円　　　　（　 28,461 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１２２　　　　-7	2,206 ( 2,109)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,040	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,090 円/㎡　月額支払賃料（　 2,080 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１３２　　　　-7	2,351 ( 2,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,161
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	212,400 円	35,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	124,541 円	4,151,352　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 361,000 円	35,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,400 円	35,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,400 円	35,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 861,141 円　（　　　　　　 6,676 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9559

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,400,000 円	設計監理料率　 186,000 円／㎡　×　 184.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,562,960 円（　　　　　 19,868 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,671,456 円
②総費用	861,141 円
③純収益　①－②	2,810,315 円
④建物等に帰属する純収益	2,562,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	247,355 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	236,447 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,833 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,547,058 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,200 円／㎡）