鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富山 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２１０１０８ -64290	富山市		建付地	（　）	不整形	西16m県道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,200)
b	０２２１０１２４ -70690	富山市		更地	（　）	ほぼ整形	東8m県道、中間画地		１中専 (60,200)
c	９２２１０１３７ -63249	富山市		更地	（　）	不整形	南20m市道、北東4.5m、角地		準工高度1種最高20m 特別用途地区 (60,200)
d	０２２１１１２８ -83725	射水市		更地	（　）	台形	北東15m県道、東5.7m、角地		１住居 (60,200)
e	０２２１２３２４ -81641	射水市		底地	（　）	ほぼ長方形	西7m県道、東3m、二方路		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,866	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 68.0]	60,522	100 [ 86.8]	69,726	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	67,600
b	(　 ) 37,519	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	37,004	100 [ 54.0]	68,526		66,500
c	(　 ) 49,081	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 78.3]	62,683	100 [ 90.0]	69,648		67,600
d	(　 ) 32,259	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	39,925	100 [ 57.4]	69,556		67,500
e	(　 18,415) 36,830	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	35,675	100 [ 51.9]	68,738		66,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -32.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -42.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -21.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -42.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -47.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,500 円／㎡]

富山 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,226,859	1,821,386	5,405,473	3,866,160	1,539,313	（　0.9722） 1,496,520	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	28,779,231 円　　　　（　 26,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
郊外型店舗	350.00	Ｓ1	350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度2種最高25m	80 ％	200 ％	200 ％	1,094 ㎡	24.0 m x 47.0 m	前面道路：県道　 21.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の実情を考慮し郊外型店舗の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	350.00	100.0	350.00	1,861	651,350	6.0	3,908,100
							0.0	0
～

～

～

～

計		350.00	100.0	350.00		651,350		3,908,100
								0

⑨年額支払賃料	651,350 円　×　12ヶ月　＝　 7,816,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,816,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 625,296 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,190,904 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,908,100 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,955 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,226,859 円　　　　（　 6,606 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１２２　　　　-2	2,069 ( 1,984)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,724	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,870 円/㎡　月額支払賃料（　 1,861 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１２３　　　　-3	1,714 ( 1,641)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,016
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	320,400 円	53,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	234,486 円	7,816,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 615,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 544,600 円	53,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,400 円	53,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,400 円	53,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,821,386 円　（　　　　　　 1,665 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,400,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,866,160 円（　　　　　 3,534 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,226,859 円
②総費用	1,821,386 円
③純収益　①－②	5,405,473 円
④建物等に帰属する純収益	3,866,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,539,313 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,496,520 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,368 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,779,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
富山 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富山 5-4

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　益井　美明

TEL.

鑑定評価額

73,800,000 円

１㎡当たりの価格

67,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富山市呉羽町字海老山７０８５番１外				②地積　(㎡)	1,094 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）高度2種最高25m
	不整形 1:2	店舗兼住宅Ｓ2	小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	南西21.1m県道	水道、ガス、下水	呉羽 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 65 ｍ、南 70 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 46.0 ｍ、規模　　 1,100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

呉羽地区の中心商業地域

街

路

２１．１ｍ県道

交通

施設

呉羽駅南東方

1.3km

法令

規制

近商
(80,200)
高度2種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いにロードサイド店舗や事業所が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後とも土地の利用形態に影響を与える
変動要因はなく、現状を維持すると予測する。需要は堅調であり、地価水準は安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

平家建の店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富山市及び隣接市内の路線商業地の圏域。需要者の属性は富山市に地縁性を有する個人又は法人の事業者
であり郊外型店舗を展開する大企業も想定される。県道沿いに各種郊外型店舗が建ち並ぶ路線商業地域で、中大規模画
地が中心となっている。また大手チェーンによる定期借地権も目立つものの需要は安定している。市場の中心価格帯は
用途や規模により様々で特定できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

呉羽地区住宅地を背後に擁した路線商業地域であり比準価格は、概ね取引時点が新しく且つ規範性の高い取引事例より
求められた市場の実態を反映した価格である。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない為、低く求
められたと思料される。従って比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を
上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富山 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 50,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[ 70.5]

[ 97.0]
100

67,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

富山市の郊外の路線商業地域は、景気は概ね
好調であり、値頃感もあって、需給は概ね安
定しており、地価は横ばいの地域が多い。

地域要因に大きな変動はない。テナント需要
は堅調に推移している。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -29.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

富山 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２１０１３４ -73880	富山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北25m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
b	０２２１０１３２ -81093	富山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、西5m、角地		商業駐車場整備地区 (90,480)
c	０２２１０１３４ -70754	富山市		更地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,300)
d	０２２１０１３１ -68457	富山市		貸家建付地	（　）	不整形	南27m市道、東6m、西7.7m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,454	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	74,454	100 [ 106.0]	70,240	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	68,100
b	(　 ) 71,368	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	69,566	100 [ 99.8]	69,705		67,600
c	(　 ) 45,631	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	63,630	100 [ 91.8]	69,314		67,200
d	(　 ) 68,142	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	81,121	100 [ 116.9]	69,393		67,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -1.5
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,500 円／㎡]

富山 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,230,742	1,847,012	5,383,730	3,967,520	1,416,210	（　0.9722） 1,376,839	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	26,477,673 円　　　　（　 24,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	350.00	Ｓ1	350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度2種最高25m	80 ％	200 ％	200 ％	1,094 ㎡	24.0 m x 47.0 m	前面道路：県道　 21.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

郊外型店舗の一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	350.00	100.0	350.00	1,862	651,700	6.0	3,910,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		350.00	100.0	350.00		651,700		3,910,200
								0

⑨年額支払賃料	651,700 円　×　12ヶ月　＝　 7,820,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一棟貸しで賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の預り金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,820,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 625,632 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,194,768 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,910,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,974 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,230,742 円　　　　（　 6,609 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１２２　　　　-5	2,119 ( 2,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,018	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,871 円/㎡　月額支払賃料（　 1,862 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１２２　　　　-2	2,069 ( 1,984)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,724
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	328,800 円	54,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	234,612 円	7,820,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 615,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 558,900 円	54,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,800 円	54,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,800 円	54,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,847,012 円　（　　　　　　 1,688 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,800,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,967,520 円（　　　　　 3,627 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,230,742 円
②総費用	1,847,012 円
③純収益　①－②	5,383,730 円
④建物等に帰属する純収益	3,967,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,416,210 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,376,839 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,259 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,477,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,200 円／㎡）