別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富山 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 5-3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　竹田　達矢   TEL.

鑑定評価額 9,640,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市中滝字作鼻割２２９番５外 ②地積 　(㎡) 459   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 台形 1.2:1 店舗 Ｗ1 店舗、事務所、一般 住宅が混在する商業 地域 南12m県道 水道、下水 上滝 170m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   210 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 上滝駅北東方 170m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧大山町中心部、上滝地区の既成商業地域であるが、旧大山町全体に人口流出により今後も衰退傾向が続くもの と予測される。商況が低く商業地需要が乏しいことから、今後とも地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市街地中心部の外縁から郊外に位置する商業地域であり、旧大山町上滝地区の既成商業地域が圏域の 中心である。需要者の中心は、主に旧大山町の居住者を顧客とする地元事業者であり、コンビニエンスストア等のチェ ーン展開する店舗経営者も考えられる。但し、近隣地域は背後地人口の減少により新規立地意欲がほとんどみられない 。なお、需要の中心となる価格帯は、画地規模によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧大山町では商業地の取引事例が得られないため、取引時点のやや古い事例を含め広域に商業地の取引事例を収集し、 信頼性の高い事例を採用して比準価格を試算した。一方、収益価格については、近隣地域では商況が低く賃貸需要がほ とんどないことから試算できなかった。したがって、自己使用目的での商業地の需給動向を適切に反映した比準価格を 重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 5-19                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,400 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [123.8] [100.0] 100 21,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響を受けながらも発展が期待さ れる富山駅周辺や中心市街地で地価の上昇が みられるが、既存の商店街では減退傾向が強 くなっている。 上滝地区全体に人口流出による衰退傾向が強 く、商業地需要は乏しくなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％