別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富山 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 5-2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　堂林　純一   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市長附２５５番外 ②地積 　(㎡) 600   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 高度1種最高20m 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 各種店舗、空地等が 混在する国道沿いの 商業地域 東11.4m国道、背面道 水道、下水 笹津 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    56 ｍ、西    45 ｍ、南    45 ｍ、北   330 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１．４ｍ国道 交通 施設 笹津駅 2.5km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) 特別用途地区 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 旧大沢野町の国道沿いの商業地で、今後もほぼ現状のまま推移すると予測する。商業地の中心が大型店舗を核と する旧富山市寄りに移行し、商況は低調で出店需要は乏しく、地価は今後も下落が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 平家建の店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市郊外及び県東部周辺市町の幹線・準幹線道路沿いの商住混在地を含む商業地域。需要者の中心は旧 大沢野町に地縁性を有する個人事業者及び地元企業等である。飲食店舗や小規模小売店舗が中心の在来型の商業地で、 核となる商業施設がないため集客力が弱く、大型商業施設への顧客流出が続いている。商況の低迷から出店需要は乏し く、地価は下落傾向で推移している。市場の中心価格帯は用途・規模等により様々で把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模な店舗等自用目的の取引が主である。比準価格は同一需給圏内の類似地域において収集した取引事例のうち、規 範性に富むものを選択し試算したものでその精度は高い。一方、商況の低迷から貸店舗等の需要は見られず、また近年 の出店形態が事業用定期借地を活用した郊外型店舗に移行しているため、貸店舗等を想定することは非現実的で収益価 格は試算し得ない。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 5-19                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,400 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [103.4] [101.0] 100 25,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 飲食店を中心とする売上の減少、旧町村の既 成商業地域の衰退等より、富山市の商業地全 体の変動率は前年と同率の－０．１％の下落 となっている。 小規模小売店舗が中心の在来型の商業地で集 客力が弱く、店舗の連たん性も劣るため繁華 性に欠け、出店需要は乏しく地価は下落基調 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -0.6 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％