鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２１０１３４ -70698	富山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東25m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,600)
b	０２２１０１３４ -1	富山市		建付地	（　）	不整形	西36m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	０２２１０１２２ -68409	富山市		貸家建付地	（　）	長方形	西27m市道、中間画地		商業 (90,500)
d	０２２１０１２２ -70604	富山市		更地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		商業 (100,600)
e	０２２１０１２２ -68393	富山市		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		商業 (90,480)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 262,739	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	264,315	100 [ 65.2]	405,391	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	405,000
b	(　 ) 185,056	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 93.0]	250,224	100 [ 63.6]	393,434		393,000
c	(　 ) 142,504	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	206,020	100 [ 52.4]	393,168		393,000
d	(　 ) 300,201	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	305,004	100 [ 77.1]	395,595		396,000
e	(　 ) 187,668	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	210,605	100 [ 56.8]	370,783		371,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -38.5
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -51.5
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -25.5
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -44.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 388,000 円／㎡]

富山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,767,628	591,471	2,176,157	1,281,480	894,677	（　0.9722） 869,805	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	16,727,019 円　　　　（　 304,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	48.00	Ｓ2	96.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	55 ㎡	5.7 m x 9.9 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離： 19.0 ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗。投資採算性の観点から容積充足率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	48.00	100.0	48.00	3,610	173,280	10.0	1,732,800
							0.0	0
2～ 2	店舗	48.00	100.0	48.00	1,805	86,640	10.0	866,400
							0.0	0
～

～

～

計		96.00	100.0	96.00		259,920		2,599,200
								0

⑨年額支払賃料	259,920 円　×　12ヶ月　＝　 3,119,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるものとして計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,119,040 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 374,285 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,744,755 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,599,200 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,873 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,767,628 円　　　　（　 50,321 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１０８　　　　-10	2,890 ( 2,766)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	3,568	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,640 円/㎡　月額支払賃料（　 3,610 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１０８　　　　-9	3,030 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	3,704
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,200 円	17,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	93,571 円	3,119,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 175,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 180,500 円	17,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,700 円	17,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,700 円	17,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 591,471 円　（　　　　　　 10,754 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,700,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,281,480 円（　　　　　 23,300 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,767,628 円
②総費用	591,471 円
③純収益　①－②	2,176,157 円
④建物等に帰属する純収益	1,281,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	894,677 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	869,805 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,815 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,727,019 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 304,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出
富山 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富山 5-1

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　中山　聡

TEL.

鑑定評価額

21,000,000 円

１㎡当たりの価格

382,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富山市総曲輪３丁目５番９｢総曲輪３－５－６｣				②地積　(㎡)	55 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区地区計画等 (100,600)
	1:2	店舗Ｗ3	アーケード街に専門店が建ち並ぶ中心的商業地域	北6.5m市道	水道、ガス、下水	富山 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 55 ｍ、南 20 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層の店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 60 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．５ｍ市道

交通

施設

富山駅南方

1.5km

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

県内を代表する市街地のアーケード商店街であるが、空き店舗も見られる。買い物は自動車利用のライフスタイ
ルが定着し、商圏の分散や通販需要の拡大等により商況は厳しく、地価は今後も下落傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 384,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 297,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富山市の商業地域一円で、特に中心市街地との価格牽連性が高い。主な需要者は県内で店舗展開する中小
事業者が想定される。地域を代表する商店街であるが、商圏の中心は自動車利用を前提とする路線・大型商業施設に分
散し、通販需要の拡大もあって、アーケード商店街の商況は厳しく、空床、空店舗も散見される。需要の中心となる価
格帯は業種、事業規模による多様性が大きく、見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の比較可能な実際の取引事例から試算したもので実証的で信頼性は高い。一方、収益価格は理
論的であるが想定の要素を含み、空き店舗が埋まらず賃料水準が抑制されている状況もあって低位に試算された。市場
参加者は事業の収益性を前提に、価格を指標に取引を決定すると想定される。以上より、比準価格を中心に、収益価格
は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富山 5-15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 526,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[100.0]

100
[139.8]

[100.0]
100

382,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    393,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商圏中心は自動車利用を前提とした路線商業
施設、郊外大型店舗へ分散し、ネット通販の
拡大もあって小規模店舗の商況は厳しい。

周辺には空き店舗、再開発ビルの空床も見ら
れ、アーケード商店街の商況は依然として厳
しく、需給は弱含んでいる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

富山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９２１２０１３４ -71310	富山市		建付地	（　）	不整形	南22m市道、北5m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,500)
b	０２２１０１２２ -70604	富山市		更地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		商業 (100,600)
c	０２２１０１３４ -70698	富山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東25m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,600)
d	９２１１０１２２ -1	富山市		更地	（　）	長方形	南東27m市道、中間画地		商業駐車場整備地区高度利用地区 (70,650)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 367,172	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	393,180	100 [ 102.2]	384,716	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	385,000
b	(　 ) 300,201	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	305,004	100 [ 80.2]	380,304		380,000
c	(　 ) 262,739	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	264,315	100 [ 71.6]	369,155		369,000
d	(　 ) 270,010	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 67.5]	411,215	100 [ 103.7]	396,543		397,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -22.5
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.5
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -32.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 384,000 円／㎡]

富山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,742,073	592,907	2,149,166	1,274,240	874,926	（　0.9722） 850,603	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	16,357,750 円　　　　（　 297,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層の店舗	48.00	Ｓ2	96.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	55 ㎡	5.5 m x 10.5 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離： 19.0 ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の小売店舗（一棟貸し）と判定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	48.00	100.0	48.00	3,520	168,960	10.0	1,689,600
							0.0	0
2～ 2	店舗	48.00	100.0	48.00	1,845	88,560	10.0	885,600
							0.0	0
～

～

～

計		96.00	100.0	96.00		257,520		2,575,200
								0

⑨年額支払賃料	257,520 円　×　12ヶ月　＝　 3,090,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,090,240 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 370,829 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,719,411 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,575,200 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,662 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,742,073 円　　　　（　 49,856 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１３４　　　　-8	3,487 ( 3,346)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 97.5]	100 [100.0]	3,541	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,549 円/㎡　月額支払賃料（　 3,520 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１２９　　　　-6	3,130 ( 3,122)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 80.0]	3,557
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,600 円	17,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	92,707 円	3,090,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 179,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 179,500 円	17,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,600 円	17,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,600 円	17,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 592,907 円　（　　　　　　 10,780 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,600,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,274,240 円（　　　　　 23,168 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,742,073 円
②総費用	592,907 円
③純収益　①－②	2,149,166 円
④建物等に帰属する純収益	1,274,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	874,926 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	850,603 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,466 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,357,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 297,000 円／㎡）