別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 富山 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 3-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　富川　喜之   TEL.

鑑定評価額 20,700,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 富山市向新庄町２丁目８８番１外 ②地積(㎡) 1,885  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1.5:1 田 戸建住宅やアパートが見られる熟成度の高い地域 東6.1m市道 水道、下水 越中荏原 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  110 ｍ、西   50 ｍ、南   10 ｍ、北   10 ｍ ②標準的使用 宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   36.0 ｍ、奥行　約　　   53.0 ｍ、規模　　      1,900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 道 路 ６．１ｍ市道 交通 施設 越中荏原駅北東方 400m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の 　将来予測 戸建住宅やアパートが見られる熟成度が高い宅地見込地地域であり、今後も宅地地域へ転換しつつあるものと予 測する。分譲宅地素地として需給は安定していることから、地価は概ね横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     11,000 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     10,800 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市内における比較的熟成度が高い宅地見込地地域である。主たる需要者の中心は、積極的な物件取得 を行うデベロッパー等である。周辺地域においては、宅地分譲が見受けられる一方、住宅地の需要は底堅い。そのため 、対象地周辺においては、分譲宅地素地としての需給は安定している。市場の中心となる価格帯は規模、形状、造成難 易等によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 同一需給圏内の類似地域において、信頼性のある複数の取引事例を取集し、試算した比準価格は現実の不動産市場の実 態に裏付けられた実証的な価格である。一方、控除法による価格は、需要者であるデベロッパーの投資採算性に着目し た価格であるが、開発スケジュールや分譲収入、造成工事費等の各種数値には、流動的要因が多い。従って、比準価格 を重視し、控除法による価格を参考程度に留め、周辺基準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　■基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　富山 3-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　    0.0 行政　　　　　　　　　    0.0 その他　　　　　　　　    0.0 [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　     14,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [132.0] [100.0] 100      11,000  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     11,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地中心部及び周辺は生活利便性等の地域選好性 が強く、需要が安定している一方、郊外や古い既成 住宅地域の需要は弱含みで推移している。 宅地分譲が見受けられる一方、住宅地における需要 については堅調なことから、分譲宅地素地としての 需給は安定している。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　    0.0 環境　　　　　　　　　  +32.0 宅地造成　　　　　　　    0.0 行政　　　　　　　　　    0.0 その他　　　　　　　　    0.0