別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富山 -68　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -68 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　益井　美明   TEL.

鑑定評価額 4,580,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市婦中町高日附８８１番１１ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、下水 千里 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 神保小学校校区の住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 千里駅北方 550m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅団地として成熟しており、地域要因に大きな変動はないものと予測する。また、神保地区にあっては 比較的新しい住宅団地であり競争力があることから、地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神保地区を中心に旧婦中町の住宅地域全域に及ぶ。需要者は戸建住宅取得目的の３０～４０歳代であるが 、神保校区の地縁者が多い。同地区は婦中地区市街地から遠いことで競争力が全体的に低下しているものの、近隣地域 は小学校に近く圏域内では比較的新しい住宅団地であることから、価格次第では引き合いがあり、需給は概ね安定的で ある。土地の価格としては４００～６００万円前後、新築戸建で２，０００～２，５００万円前後が中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は婦中地区の住宅地域に存する事例を選択し、地域的類似性の高い郊外の住宅団地の事例を重視して試算した ものであり、市場の実態を反映した精度の高いものである。また近隣地域は戸建住宅地域のため、アパート等の収益物 件が無く賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用できなかった。近隣地域においては自用目的での土地取引が 大半であることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [169.0] [100.0] 100 21,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 婦中地区は市街地の地価が上昇している一方 、郊外においては相対的競争力は低下してい るが、値頃感から、下落幅が小幅または横ば いの地区もある。 神保地区は、人気の大型ＳＣからの距離は遠 いが、地縁選好性も見られまた値頃感もあっ て、需給は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +69.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％