別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 富山 -67　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -67 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　江上　修   TEL.

鑑定評価額 3,730,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月1日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市水橋石政７番２０ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 周囲に農地の多い住 宅地域 北東6m市道 水道、下水 水橋 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 水橋駅東方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 水橋東部地区の郊外で、市街化調整区域内に開発された古い住宅団地であり、今後もほぼ現状で推移すると予測 する。地縁的選好性が強いところで需要は弱く、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市北部から北東部にかけての市街化調整区域を中心とし、その周辺の市街化区域を含む住宅地域であ る。主たる需要者は地縁性を有する者や分家住宅等の世帯分離が中心とみられる。周辺の市街化区域内では低廉で整備 された住宅地が供給されているため、本地域付近は需要が乏しく地価は下落傾向が続いている。需要の中心となる価格 帯は標準地と同規模の土地で４００万円程度、新築戸建住宅で２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域付近は自用目的の取引が中心であり、類似地域において収集した取引事例から求めた比準価格は地価の実態をよ く反映している。収益価格については、当該地域が戸建住宅を中心とした地域であり、また市街化調整区域のためアパ ート等収益物件の建築が規制されることから試算しなかった。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　滑川 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [161.0] [101.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧富山市では生活利便性や居住環境による地 域選好性が強く、住宅地に対する需要は市街 地及び外縁部で堅調にみられる一方、郊外で は減退している。 水橋地区の宅地需要は地縁性が強く需要は限 られ、本地域は市街化調整区域であることも 相まって、需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +61.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％