鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富山 -65　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２２０１３５ -80886	富山市		更地	（　）	不整形	東8m市道、北西6m、二方路		１住居高度2種最高25m (80,200)
b	９２１２０１２５ -83480	富山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		２中専高度2種最高25m (60,200)
c	９２１２０１２５ -61720	富山市		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		２中専高度2種最高25m (60,200)
d	０２２１０１３２ -81093	富山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、西5m、角地		商業駐車場整備地区 (90,480)
e	０２２１０１２２ -61847	富山市		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		２中専高度2種最高25m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,737	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	69,108	100 [ 101.5]	68,087	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	69,400
b	(　 ) 69,974	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	67,888	100 [ 100.5]	67,550		68,900
c	(　 ) 66,257	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	66,191	100 [ 97.5]	67,888		69,200
d	(　 ) 71,368	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	69,289	100 [ 104.0]	66,624		68,000
e	(　 ) 69,265	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	68,579	100 [ 105.0]	65,313		66,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +0.5
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.5
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,400 円／㎡]

富山 -65　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,555,807	816,171	2,739,636	2,509,760	229,876	（　0.9730） 223,669	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,473,380 円　　　　（　 20,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 -65　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	97.20	ＬＳ2	194.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度2種最高25m	60 ％	200 ％	200 ％	224 ㎡	14.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層のアパートと判定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	97.20	100.0	97.20	1,490	144,828	2.0	289,656
							1.0	144,828
2～ 2	住宅	97.20	100.0	97.20	1,487	144,536	2.0	289,072
							1.0	144,536
～

～

～

計		194.40	100.0	194.40		289,364		578,728
								289,364

⑨年額支払賃料	289,364 円　×　12ヶ月　＝　 3,472,368 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 194.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,472,368 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 296,989 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,415,379 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	578,728 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,324 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 289,364 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 135,104 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,555,807 円　　　　（　 15,874 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０１２４　　　　-7	1,541 ( 1,478)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.5]	100 [100.0]	1,549	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,552 円/㎡　月額支払賃料（　 1,487 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０１２７　　　　-5	1,516 ( 1,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.5]	100 [100.0]	1,555
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 -65　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	220,800 円	36,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	111,371 円	3,712,368　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 375,300 円	36,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,800 円	36,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,800 円	36,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 816,171 円　（　　　　　　 3,644 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,800,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 194.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,509,760 円（　　　　　 11,204 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,555,807 円
②総費用	816,171 円
③純収益　①－②	2,739,636 円
④建物等に帰属する純収益	2,509,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	229,876 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	223,669 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 999 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,473,380 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
富山 -65　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富山 -65

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　江上　修

TEL.

鑑定評価額

15,300,000 円

１㎡当たりの価格

68,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月1日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富山市西田地方町３丁目６１１番５｢西田地方町３－７－２０｣				②地積　(㎡)	224 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）高度2種最高25m
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域	東5.8m市道	水道、ガス、下水	富山 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 110 ｍ、南 90 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 224 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北５．８ｍ
市道

交通

施設

富山駅南方

2.6km

法令

規制

２中専
(60,200)
高度2種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

閑静な戸建住宅地域として概ね現状で推移すると予測する。住宅需要の市街地回帰とともに、地価が比較的安価
なため、値頃感からも需要は増加、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富山市中心市街地の外周部住宅地域。需要者の中心は富山市居住者あるいは地縁性を有する所得水準の高
い一次取得者や買替取得者とみられるが周辺市町村からの転入も少なくない。小中学校に近く、住宅需要の市街地回帰
の傾向もあって、昨今のコロナ禍騒ぎの中でも、需要は根強く、地価は上昇基調で底堅く推移している。市場の中心価
格帯は土地は１５００～１８００万円程度、新築戸建住宅は３７００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

住環境の快適性を重視した、自用目的の取引が主である。比準価格は収集した取引事例のうち、規範性に富むものを選
択し試算したものでその精度は高い。一方、周辺部ではアパート等も見られるが、在来地主の所有物件が主流のため、
土地利回りを考慮しない物件が多く、収益価格は低位に試算された。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌する
とともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富山 -27 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 79,200 円／㎡

[102.3]
100

100
[104.0]

100
[116.0]

[102.0]
100

68,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

旧富山市では生活利便性や居住環境による地
域選好性が強く、住宅地に対する需要は市街
地及び外縁部で堅調にみられる一方、郊外で
は減退している。

変化の乏しい既成住宅地であるが、住宅需要
の市街地回帰や地価の値頃感から見直され、
宅地需給は堅調で、地価は上昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

富山 -65　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２１０１３２ -81229	富山市		更地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		２中専高度2種最高25m (60,160)
b	０２２１０１２９ -80945	富山市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１低専 (40,60)
c	０２２１０１３４ -81134	富山市		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		２中専高度2種最高25m (60,200)
d	０２２２０１３５ -73770	富山市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,511	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	63,511	100 [ 95.1]	66,783	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	68,100
b	(　 ) 52,007	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	50,207	100 [ 75.7]	66,324		67,700
c	(　 ) 88,410	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	87,885	100 [ 130.0]	67,604		69,000
d	(　 ) 62,154	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	64,076	100 [ 95.0]	67,448		68,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,300 円／㎡]

富山 -65　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,464,725	804,592	2,660,133	2,468,840	191,293	（　0.9730） 186,128	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,722,560 円　　　　（　 16,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 -65　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	97.20	ＬＳ2	194.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度2種最高25m	60 ％	200 ％	200 ％	224 ㎡	14.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階：２ＤＫタイプ×２住戸×２フロア、　１住戸の専有面積：４８．６０㎡、平面駐車場４台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外部廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	97.20	100.0	97.20	1,450	140,940	2.0	281,880
							1.0	140,940
2～ 2	共同住宅	97.20	100.0	97.20	1,475	143,370	2.0	286,740
							1.0	143,370
～

～

～

計		194.40	100.0	194.40		284,310		568,620
								284,310

⑨年額支払賃料	284,310 円　×　12ヶ月　＝　 3,411,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 194.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,411,720 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 369,972 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,329,748 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	568,620 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,118 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 284,310 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 129,859 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,464,725 円　　　　（　 15,468 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０１３２　　　　-2	1,660 ( 1,590)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	1,522	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,540 円/㎡　月額支払賃料（　 1,475 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０１３２　　　　-1	1,769 ( 1,767)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 98.0]	1,570
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 -65　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	217,200 円	36,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	110,992 円	3,699,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 369,200 円	36,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,200 円	36,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,200 円	36,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 804,592 円　（　　　　　　 3,592 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,200,000 円	設計監理料率　 181,000 円／㎡　×　 194.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,468,840 円（　　　　　 11,022 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,464,725 円
②総費用	804,592 円
③純収益　①－②	2,660,133 円
④建物等に帰属する純収益	2,468,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	191,293 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	186,128 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 831 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,722,560 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,600 円／㎡）