別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富山 -58　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -58 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　堂林　純一   TEL.

鑑定評価額 6,440,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市三室荒屋字清水田割６８６番外 ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅と農 家住宅等が混在する 住宅地域 東5m市道 水道、下水 上滝 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   140 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 上滝駅北西方 400m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 旧大山町の既成住宅地で、今後もほぼ現状のまま推移すると予測する。旧富山市寄りへの転出者が多く地域の衰 退が進行している。外部からの転入者は乏しく地価は下落が継続しており、今後もこの傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市街地外縁部及び県東部周辺市町の郊外に存する住宅地域。需要者の中心は富山市の南東部外縁に居 住又は地縁性を有する一次取得者等で、圏外からの転入は殆ど見られない。旧富山市寄りへの転出者が多く、スーパー の撤退や店舗の閉店等より生活利便性が低下し、地域の衰退から転入者は乏しく地価は下落が継続している。市場の中 心となる価格帯は土地は５００～７００万円程度、中古住宅取引が中心のため新築戸建住宅は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心の既成住宅地で、自用目的の取引が大部分である。比準価格は同一需給圏内の類似地域において収集し た取引事例のうち、規範性に富むものを選択し試算したものでその精度は高い。一方、標準地は地域の衰退が進行する 在来の既成住宅地に存し、アパート等の賃貸物件を想定することが非現実的なため収益価格は試算しなかった。従って 、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映し実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -36                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,100 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [102.0] 100 [128.5] [102.0] 100 13,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山駅周辺では人気の小学校区を中心に需要 が旺盛で、地価は上昇傾向が継続し、住宅地 の変動率は前年の＋０．１％から＋０．５％ に拡大している。 旧富山市寄りへの転出者が多く、店舗の閉鎖 等より生活利便性が低下し、地域の衰退が進 行している。転入需要は乏しく地価は下落が 継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +29.8 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％