別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富山 -57　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -57 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　伊東　良浩   TEL.

鑑定評価額 9,470,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市太田２２３６番 ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅の中に空地 等が混在する郊外の 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 南富山 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   120 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業による郊外 の住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 南富山駅南東方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 富山市南部地域に造成された住宅地域であり、特段地域要因に変化は見られない。周辺に分譲住宅地が多く供給 過剰感が生じているが、宅地需要は堅調で需給は安定的。地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市南部地域及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は富山市に居住する一次取得者又は買替取 得者が中心であるが外部からの転入もみられる。商業施設に近い立地のため、周辺では中小規模の分譲宅地開発が進み 、供給過剰感も生じているが宅地需要は堅調で、需給は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地で８ ００～１０００万円程度、新築戸建住宅で２５００万円～３０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住快適性、生活利便性を重視する自用目的の取引が中心であり、富山市南部の類似地域等において規範性のある取引 事例を収集し得た。周辺は自己使用の戸建住宅を中心とした住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であること、経済合理 性のあるアパート等の賃貸建物の想定が困難であることから試算しなかった。以上より、比準価格を重視し、代表標準 地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -60                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [142.0] [101.0] 100 33,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山駅周辺整備事業による宅地需要の高まり の一方で、少子高齢化が進み宅地需要が弱い 郊外地域との二極化が鮮明となっている。 周辺地域に宅地供給が多く供給過剰感も生じ ているが、生活利便性等より宅地需要は堅調 で需給は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％