別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 富山 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -54 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平   TEL.

鑑定評価額 4,790,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市若竹町３丁目６６番 ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 開発 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    90 ｍ、南   160 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代に市街化調整区 域内で開発された大型住宅団 地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 開発駅西方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 開発から４０年以上経過した古い住宅団地であり、地域に変化はみられない。隣接して開発された開発年度の新 しい大規模住宅団地に対する競争力は劣るが、長期下落による値頃感もあり、地価は安定的に推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市郊外の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は富山市内の居住者又は地縁性を有する 一次取得者である。開発から４０年以上経過した古い住宅団地であるため、東側に近接する開発年度の新しい大規模住 宅団地に対し競争力は劣り、地価の下落続いていたが、近年は長期下落による値頃感もあり横ばい傾向で推移している 。需要の中心となる価格帯は２２０㎡前後の土地で４５０万円前後、新築戸建住宅はあまり見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は富山市郊外の市街化調整区域に所在する住宅地域の取引事例から求めた実証的な試算価格であり、規範性は 高い。市街化調整区域内にあり自己使用目的以外の建物の建築が法的に規制されるため、収益物件の想定は非現実的で あり、収益価格は試算しなかった。居住の快適性等が重視される住宅地域では、周辺の取引価格を参考とすることが一 般的であるため、信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -50                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,800 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 71.8] [102.0] 100 20,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市外縁部から郊外かけての住宅地は、新 規分譲地に対する需要は安定しているが、街 路条件が悪い等の既成住宅地域に対する需要 は弱い。 古い住宅団地であり、市街化調整区域に所在 することから需要は少ないが、地価の長期下 落による値頃感から地価は安定的に推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％