別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富山 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -51 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　山本　茂雄   TEL.

鑑定評価額 4,960,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市高島９３番 ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に事業 所等の混在する住宅 地域 北東7.7m市道 水道、下水 東富山 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   220 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ７．７ｍ市道 交通 施設 東富山駅東方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成住宅地域で格別の変動要因はなく、今後もほぼ現状のまま推移すると予測する。地価は 、西方の土地区画整理事業の影響が多少あるが、需要が乏しいことから下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市郊外の市街化調整区域及びその周辺の市街化区域を含む住宅地域一帯。需要者は世帯分離等による 一次取得者や買替取得者等が中心である。富山市郊外の新興住宅団地の開発に伴い、市街化調整区域内の宅地に対する 需要は乏しく、西方の土地区画整理事業の影響が多少あるが、需給関係は弱含みで推移している。需要の中心となる価 格帯は土地が３４０㎡程度で５００万円前後、新築の戸建住宅で２０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は市街化調整区域における公法上の諸規制等より標準地に賃貸用建物を想定することが非現実的なので試算し なかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求めているので、実証的で信頼性の高い価格である。 したがって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例から試算した比準価格をもって鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -50                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,800 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [101.0] [100.0] 100 14,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街化調整区域では人口減少、少子高齢化が 一段と進行しており、近隣者、地縁者以外の 宅地需要が乏しく、取引は低調である。 近隣地域に変化はないが、西方の土地区画整 理事業により住宅のほかにスーパー等の複数 の店舗が進出している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％