別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 富山 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -50 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　広瀬　信之   TEL.

鑑定評価額 6,390,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市住吉８６９番 ②地積 　(㎡) 435   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 等が混在する郊外の 住宅地域 北西10m県道 水道、下水 呉羽 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内の既成住宅 地 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 呉羽駅南西方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の既成住宅地域で格別の変動要因はないので今後も現状を維持すると予測する。農家住宅等も見られる市街 化調整区域内の既成住宅地域であることから不動産需要は弱い。このため地価は下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市西部の市街化調整区域の住宅地域である。市街化調整区域内の既成住宅地のため地域内に一定のコ ミュニティが確立されており地縁性が強いこと等から転入者は少なく、需要者は地縁者に限定される傾向が強い。この ため不動産需要は低調である。土地取引の中心価格帯は５００万～７００万円程度である。土地取引が中心であり新築 の戸建住宅取引は皆無に近い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、自己の戸建住宅用地の取得を目的とした取引が中心である。アパートに対する 賃貸需要が希薄なことや法的規制によりアパートの建築が難しいこと等から収益価格は試算しなかった。比準価格は不 動産市場の動向を反映した取引事例より求めているため実証的で信頼性が高い。よって、比準価格を基に周辺地域に所 在する類似した他の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍による厳しい状況から徐々に 回復基調にある。このため地価は前年調査に 比べて全体的に改善方向にある。 地縁性の強い住宅地のため地縁者以外の転入 者は少なく不動産需要は弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％